Le chiffre dans les titres n’est pas celui sur votre facture
Si vous avez lu quoi que ce soit sur les coûts liés à l’immobilier en Thaïlande cette année, vous avez vu le chiffre de 0,01 %. Le quotidien économique thaï Thansettakij l’a encore rapporté le 1er juillet, lorsque la Royal Gazette a publié la prolongation. Frais de transfert réduits à 0,01 %. Frais d’hypothèque réduits à 0,01 %. On a l’impression qu’enregistrer un bien en Thaïlande est devenu presque gratuit.
Pour un acheteur étranger à Pattaya, ce n’est pas le cas. La mesure est réelle et elle s’applique jusqu’au 30 juin 2027. Elle fait économiser une somme importante aux acheteurs thaïlandais. Mais les conditions publiées la limitent à un acheteur qui est une personne physique de nationalité thaïlandaise. Achetez un condo à votre nom avec un passeport étranger et vous payez les 2 % de frais de transfert standards. Sur un bien évalué à quatre millions de bahts, cela représente environ quatre-vingt mille bahts plutôt que quelques centaines.
Voici ce que le Land Office encaisse réellement sur un condo à Pattaya, ce qui change le 1er janvier 2027, et comment le budgéter.
Ce que dit réellement la mesure à 0,01 %
Le Cabinet a approuvé la prolongation cette année et la Royal Gazette l’a publiée. Elle est entrée en vigueur le 1er juillet 2026 et s’applique jusqu’au 30 juin 2027, prolongeant une mesure similaire qui a expiré le 30 juin 2026.
L’avis public du Land Department fixe les conditions. Les frais d’enregistrement du transfert passent de 2 % à 0,01 %, les frais d’enregistrement de l’hypothèque de 1 % à 0,01 %. Quatre conditions doivent être réunies simultanément :
- Le bien est un bâtiment résidentiel, un bâtiment commercial, un terrain avec un tel bâtiment dessus, ou une unité de copropriété enregistrée conformément à la loi. Un terrain nu n’est pas éligible.
- Le prix de vente, la valeur officielle d’évaluation et le montant de l’hypothèque ne doivent chacun pas dépasser 7 millions de bahts.
- L’acheteur doit être une personne physique de nationalité thaïlandaise. Le texte thaï indique “สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย”. Les sociétés ne sont pas éligibles non plus.
- Lorsqu’une hypothèque est impliquée, le transfert et l’hypothèque doivent être enregistrés le même jour.
Remarquez ce qui n’est pas l’obstacle. Le plafond de 7 millions de bahts couvre l’essentiel du marché de Pattaya. Selon le communiqué du Real Estate Information Center du 11 septembre 2026, publié en thaï, la valeur moyenne d’un condominium transféré à un acheteur étranger à l’échelle nationale au premier semestre 2026 était de 4,3 millions de bahts. Le plafond de prix n’est pas ce qui vous exclut. C’est votre nationalité.
Les quatre frais perçus lors du transfert
Une condition passe avant tout. Un étranger qui achète en son propre nom doit entrer dans le quota étranger de l’immeuble, plafonné à 49 % de la superficie totale des unités, et le Land Office demande une preuve que les fonds d’achat sont arrivés en devise étrangère. Notre guide étape par étape pour acheter en tant qu’étranger explique à quel moment ces vérifications interviennent dans la procédure. Le jour du transfert en lui-même correspond à un seul rendez-vous, réglé par chèques de banque.
Frais de transfert, 2 %
Calculés sur la valeur officielle estimée, et non sur le prix que vous avez convenu. C’est ce poste que la mesure à 0,01 % réduit pour les acheteurs thaïlandais.
Taxe spécifique sur les activités (Specific Business Tax), 3,3 %, ou droit de timbre, 0,5 %
Un seul des deux s’applique. Si le vendeur a détenu l’unité moins de cinq ans, la taxe spécifique sur les activités de 3,3 % est due sur le montant le plus élevé entre la valeur estimée et le prix de vente. Si cinq ans se sont écoulés, ou si l’unité a été la résidence principale du vendeur avec son nom inscrit dans le livre d’enregistrement de la maison depuis plus d’un an, le droit de timbre de 0,5 % s’applique à la place. L’écart est important, c’est pourquoi il vaut la peine de demander tôt la durée de détention du vendeur.
Retenue à la source
Impôt sur le revenu du vendeur, perçu au guichet. Pour un vendeur particulier, le Land Office le calcule sur la valeur estimée selon un barème progressif, avec une déduction basée sur les années de détention. Pour un vendeur société, c’est un taux fixe de 1 % sur le montant le plus élevé entre la valeur estimée et le prix de vente.
Frais d’inscription de l’hypothèque, 1 %
Uniquement si un prêt est inscrit sur le bien, ce qui n’est pas le cas pour la plupart des acheteurs étrangers ici.
La vue d’ensemble, y compris la taxe foncière et sur les bâtiments annuelle ainsi que les coûts qui suivent la remise des clés, est expliquée dans notre guide des taxes et frais immobiliers à Pattaya.
La valeur estimée compte plus que le prix convenu
Les frais de transfert correspondent à un pourcentage de la valeur estimée par l’administration (valeur d’évaluation gouvernementale) fixée par le Département du Trésor, et non du prix que vous avez négocié. Ce montant est généralement inférieur au prix du marché, ce qui joue en votre faveur au guichet. Mais cela signifie aussi que vous ne pouvez pas estimer les frais de clôture à partir du prix affiché. Il vous faut la valeur estimée pour ce logement précis, et votre avocat peut l’obtenir avant que vous ne vous engagiez.
Cela signifie aussi qu’une remise ne réduit pas les frais de transfert dans la même proportion. Retirez 200 000 bahts du prix et les frais ne bougent généralement pas du tout, parce que la valeur estimée n’a pas changé.
Ce qui change le 1er janvier 2027
Le Département du Trésor fonctionne par cycles de quatre ans pour les valeurs estimées. Le cycle actuel se termine le 31 décembre 2026, et un nouveau cycle couvrant 2027 à 2030 prendra le relais.
Le directeur général du département, cité par le quotidien économique thaïlandais Bangkok Biznews le 23 septembre 2026, a indiqué que le nouveau barème devrait être publié le 1er décembre 2026 et entrer en vigueur le 1er janvier 2027, avec une hausse nationale d’au moins 10 %. L’objectif affiché est de réduire l’écart avec la valeur de marché, actuellement d’environ 30 à 40 %, à 20 % maximum.
Deux réserves : ce pourcentage est une estimation donnée avant publication, et il s’agit d’une moyenne nationale ; on ne peut donc pas en déduire une adresse à Pattaya. La révision elle-même n’est toutefois pas une rumeur : c’est la fin programmée d’un cycle fixe de quatre ans.
En pratique, à partir de janvier 2027, le même condo au même prix aura probablement des frais de transfert légèrement plus élevés, parce que l’assiette a augmenté. Il en va de même pour les taxes du vendeur et pour la taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments. Si vous êtes sur le point de signer quelque chose sur le marché des condos à Pattaya, gardez bien en tête la date de transfert.
Le cas du conjoint thaï, et ses propres compromis
La condition de nationalité soulève une question évidente pour les nombreux acheteurs ici mariés à un(e) ressortissant(e) thaïlandais(e). Si le conjoint thaï est l’acheteur, la mesure s’applique, puisque l’acheteur est une personne physique thaïlandaise.
C’est pertinent pour toute personne qui envisage une maison plutôt qu’un condo, puisqu’un étranger ne peut normalement pas posséder un terrain en son nom propre. Mais l’économie ne doit jamais dicter la structure. Lorsqu’un conjoint thaï achète un terrain, le Land Office exige généralement une déclaration conjointe indiquant que les fonds sont la propriété personnelle du conjoint, et la signer a de réelles conséquences pour le partenaire étranger. Mettre de l’argent au nom d’un Thaï pour que quelqu’un d’autre détienne l’actif pour vous est un montage de prête-nom, et les détentions via prête-nom sont illégales en droit thaïlandais.
Décidez de la structure de propriété selon ses propres mérites, avec un avocat qui vous représente vous, et non le vendeur. Rien ici ne constitue un conseil fiscal ou juridique, et votre situation doit être confirmée avec un professionnel qualifié avant de signer.
Qui paie quoi
Le droit thaïlandais ne précise pas qui paie les frais de transfert. Il dit que les frais sont dus. Tout le reste relève du contrat.
Le point de départ le plus courant sur le marché de la revente ici est un partage 50/50 des frais de transfert, le vendeur supportant la Specific Business Tax ou le droit de timbre, ainsi que la retenue à la source, puisqu’il s’agit d’impôts sur son gain. Les promoteurs fixent leurs propres conditions, et elles varient fortement d’un projet à l’autre.
Dans tous les cas, faites inscrire la répartition noir sur blanc dans le contrat de réservation et dans le contrat de vente et d’achat, avec des chiffres — pas sur une promesse verbale lors d’une visite. Une formulation vague au moment de la réservation devient une source de litige le jour du transfert, quand vous avez le moins de marge pour vous désister.
Mettre un chiffre dessus
Prenons un condo de revente acheté à votre nom, dans le quota étrangers, convenu à 4,5 millions de bahts, estimé à 3,2 millions, avec un vendeur qui le possède depuis six ans.
Les frais de transfert représentent 2% de 3,2 millions, soit 64 000 bahts. En supposant un partage 50/50, cela fait 32 000 bahts pour vous. Comme le vendeur détient le bien depuis plus de cinq ans, c’est le droit de timbre de 0,5% qui s’applique plutôt que la taxe spécifique sur les activités commerciales, et le droit de timbre ainsi que la retenue à la source sont à la charge du vendeur. Votre part est donc d’environ 32 000 bahts, plus les frais propres à l’immeuble pour la gestion administrative du transfert.
Changez une seule variable et tout bouge. Si ce vendeur avait détenu le bien pendant trois ans, la taxe spécifique sur les activités commerciales de 3,3% sur 4,5 millions de bahts serait de 148 500 bahts — et un vendeur confronté à ce montant essaie souvent d’en faire porter une partie dans la négociation.
Ces chiffres sont arrondis à titre d’illustration, et ne constituent pas un devis. Les taux et exonérations applicables à une transaction précise doivent être confirmés avec un avocat ou un conseiller fiscal.
Les trois questions qu’on nous pose le plus souvent
Un acheteur étranger peut-il bénéficier de la réduction des frais de transfert à 0,01% ?
Non. Les conditions publiées limitent cette mesure à un acheteur personne physique de nationalité thaïlandaise ; ainsi, un étranger qui achète un condo à son nom paie les frais de transfert стандарт de 2%. Les sociétés sont également exclues. La mesure s’applique du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, avec un plafond de 7 millions de bahts sur le prix de vente, la valeur estimée et le montant du prêt hypothécaire.
Les frais de transfert sont-ils calculés sur le prix que je paie ou sur la valeur estimée par l’État ?
Sur la valeur d’évaluation officielle fixée par le Département du Trésor, généralement inférieure au prix du marché. La Taxe Spécifique sur les Activités (Specific Business Tax) et le droit de timbre sont calculés sur la base la plus élevée entre la valeur d’évaluation et le prix de vente. Un nouveau barème d’évaluation sur quatre ans devrait être publié le 1er décembre 2026 et entrer en vigueur le 1er janvier 2027.
Qui paie les frais de transfert à Pattaya, l’acheteur ou le vendeur ?
La loi thaïlandaise ne l’attribue pas. C’est décidé dans le contrat. Un partage 50/50 des frais de transfert est un point de départ courant sur le marché de la revente, le vendeur prenant généralement en charge la Taxe Spécifique sur les Activités (Specific Business Tax) ou le droit de timbre, ainsi que la retenue à la source. Les nouveaux projets fixent leurs propres conditions. Faites inscrire la répartition dans l’accord, en chiffres, avant de verser un dépôt de réservation.
Avant d’établir votre budget
Les frais de clôture ici sont stables et connus à l’avance, donc faciles à budgéter une fois que vous avez les bons chiffres. Le problème, c’est que le chiffre « phare » qui circule en 2026 correspond à un autre profil d’acheteur que vous, et budgéter dessus laisse un manque au mauvais moment.
Demandez la valeur d’évaluation et la durée de détention du vendeur avant de réserver quoi que ce soit, et obtenez la répartition des frais par écrit. Si vous étudiez un bien précis et souhaitez estimer la facture probable du Land Office sur des chiffres réels, envoyez-nous les détails et nous passerons cela en revue avec vous.
