Prolongée jusqu’au 24 juillet 2027
En thaï
Et avant juillet 2027
Cette page explique ce que disent les règles. Ce n’est pas un avis juridique et elle ne peut pas vous dire ce qui peut être construit sur une parcelle précise. Le texte en thaï est la seule version officielle. Pour un bâtiment ou un terrain en particulier, vérifiez auprès des autorités locales (Hôtel de ville de Pattaya dans la ville) et d’un avocat spécialisé en droit immobilier.
Quelqu’un peut-il construire devant ma vue sur la mer ?
C’est l’une des premières questions qu’on nous pose lorsqu’on visite un condo avec vue sur la mer, et elle est légitime. Pattaya n’arrête pas de construire, et une vue ne vaut la peine d’être payée que si elle est toujours là dans dix ans.
Réponse courte : près de la plage, la loi est stricte. Plus en retrait, elle dit beaucoup moins. Dans la zone couverte par ces règles, qui inclut la majeure partie de Pattaya (voir la carte ci-dessous), voici la hauteur maximale autorisée selon la distance depuis l’intérieur des terres :
| Distance depuis l’intérieur des terres | Hauteur maximale |
|---|---|
| 0 à 20 m | Aucune construction, sauf de petites structures publiques jusqu’à 4 m et des ouvrages de sécurité de l’État |
| 20 à 100 m | 14 m, soit environ quatre étages |
| Au-delà de 100 m | Aucune limite de hauteur dans ces règles (sur le continent, sur des pentes inférieures à 20 %) |
Les 20 m sont comptés à partir de la ligne de marée haute. Les 100 m sont comptés à partir de la ligne du niveau moyen de la mer, un peu plus au large sur la plage ; la bande des 14 m se termine donc à un peu moins de 100 m à l’intérieur des terres depuis la ligne de marée haute.
Deux exceptions ne dépendent pas de la distance. Sur Koh Larn, Koh Sak et Koh Khrok, la limite est de 9 m partout où la construction est autorisée, et la bande des 20 m le long du rivage s’y applique aussi. Sur les versants, une pente de 20 % à 35 % n’autorise qu’une maison individuelle ou un seul bâtiment jusqu’à 12 m sur le continent, et des bâtiments jusqu’à 9 m sur les îles. Au-delà de 35 %, rien ne peut être construit.
Ces règles proviennent d’une notification du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement, publiée dans la Gazette royale le 24 juillet 2020 et prolongée en 2025. Le texte officiel est en thaï et nous n’avons pas trouvé de traduction anglaise. Nous avons donc lu l’intégralité du texte et sa carte officielle, et nous expliquons ici ce que cela signifie pour une personne qui achète à Pattaya.
Toutes les règles en détail
| Où | Ce que dit la règle | Article |
|---|---|---|
| Les 20 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute | Aucune construction. Les seules exceptions sont de petites structures utilitaires ou publiques (jusqu’à 4 m de haut, 24 m² au total et 6 m² par bâtiment), les ouvrages de protection contre les inondations construits par l’État et les tours d’alerte. Pour ces deux derniers, l’avis du comité environnemental provincial est requis. | 6 (1) |
| À moins de 100 m de la mer | Bâtiments jusqu’à 14 m de hauteur. Au moins 75 % de la parcelle doit rester libre, et au moins la moitié de cet espace libre doit être végétalisée. | 6 (2) |
| Koh Larn, Koh Sak, Koh Khrok | Bâtiments jusqu’à 9 m de hauteur, avec au moins 75 % de la parcelle laissée libre et au moins la moitié de cet espace libre végétalisée. | 6 (3) |
| Pentes de 20 % à 35 % | Sur le continent, uniquement une maison individuelle ou un seul bâtiment, jusqu’à 12 m de hauteur. Sur les îles, jusqu’à 9 m. Sur une parcelle de 100 wah carrés (400 m²) ou plus, chaque bâtiment couvre au maximum 90 m² au sol et au moins 70 % de la parcelle reste libre et perméable. Sur une parcelle plus petite, au maximum 70 m², avec au moins 50 % laissés libres. | 6 (4) |
| Pentes au-dessus de 35 % | Aucune construction. | 6 (5) |
| À moins de 6 m d’une rivière, d’un canal ou d’un plan d’eau public | Aucune construction, mesure prise à partir de la berge naturelle, sauf les ouvrages publics liés au transport par voie d’eau ou aux réseaux, après examen par le comité provincial. | 6 (6) |
Comment la hauteur est mesurée : depuis le sol, ou depuis la route si la parcelle a été rehaussée au niveau de la route ou au-dessus, jusqu’au point le plus haut du bâtiment. Sur un terrain en pente, elle est mesurée depuis le point le plus bas du bâtiment. Pour un toit à pignon ou à croupe, elle est mesurée jusqu’au sommet du mur de l’étage le plus élevé, et non jusqu’au faîtage (article 7). Un wah carré est l’unité foncière thaïlandaise de 4 m².
Une troisième distance, 50 m, qui ne concerne pas la hauteur
La notification utilise également 50 m, mesurés depuis la ligne de marée haute. Cela ne modifie pas les limites de hauteur. Cela détermine quelle étude environnementale un hôtel, un immeuble d’appartements ou un projet de copropriété doit déposer avant de pouvoir avancer :
- À moins de 50 m de la ligne de marée haute : une étude d’impact environnemental complète (EIA). Le texte ne fixe aucune taille minimale (clause 11 (2)).
- À plus de 50 m de la ligne de marée haute : une évaluation initiale plus courte (IEE) pour 30 à 79 chambres, ou de 1 500 m² à un peu moins de 4 000 m² de surface de plancher (clause 11 (1)). Les projets plus grands ne sont pas listés dans cette clause ; les règles nationales relatives à l’EIA, non abordées ici, s’appliquent également.
Une étude approuvée s’ajoute aux autres règles de la notification, elle ne les remplace pas (clause 11). Une copropriété située à 30 m de la ligne de marée haute nécessite une EIA complète et reste limitée à 14 m.
Où les règles s’appliquent
La notification s’applique à la zone dessinée sur la carte annexée. Nous avons redessiné cette carte sur un fond cartographique actuel. Elle couvre Pattaya du nord de Naklua, au-delà de Wongamat, jusqu’au sud de Jomtien Beach, où elle inclut la pointe nord de Na Jomtien. Vers l’intérieur des terres, elle couvre East Pattaya et Nong Prue et s’étend à certaines parties de Nong Pla Lai et Pong, autour du lac Mabprachan. Elle couvre également les trois îles de Koh Larn, Koh Sak et Koh Khrok.
Le reste de Na Jomtien, Bang Saray et de la côte de Sattahip se trouvent en dehors de la zone cartographiée, même si le titre de la notification mentionne le district de Sattahip. Cela ne veut pas dire que tout y est permis. Les règles de zonage et de contrôle de la construction s’appliquent partout. En revanche, ces limites côtières particulières ne s’y appliquent pas.
Ce que cela signifie pour une vue mer
- Si le bâtiment se situe à moins de 100 m de la mer, le terrain entre celui-ci et l’eau se trouve aussi dans la bande. Tant que ces règles sont en vigueur, aucune nouvelle construction de plus de 14 m ne peut y être édifiée, et rien n’est autorisé dans les premiers 20 m à l’exception de petites structures publiques. Un bâtiment de 14 m peut néanmoins bloquer la vue depuis un étage bas.
- Si le bâtiment est plus en retrait, la bande ne couvre que la portion la plus proche de la plage. Le terrain entre votre bâtiment et cette bande, s’il se trouve sur le continent avec une pente inférieure à 20 %, n’a pas de limite de hauteur au titre de cette notification. Ce qui peut y être construit dépend des règles de zonage et de contrôle de la construction.
- Ce qui est déjà construit reste (clause 18), bien qu’il ne puisse pas être modifié ni transformé en un type de bâtiment interdit par les règles. Les règles s’appliquent aux nouvelles constructions, aux modifications et aux changements d’usage. Un bâtiment dont le permis a été obtenu avant le 25 juillet 2020 peut être achevé selon les règles antérieures, mais toute modification de ce permis demandée ultérieurement relève des règles de 2020 (clause 19).
- Certains bâtiments près de la plage dépassent 14 m. Nous n’avons pas trouvé d’explication officielle qui les couvre. Seul le dossier de permis d’un bâtiment peut indiquer quelles règles lui étaient applicables.
- Sur les flancs de colline, la pente compte autant que la distance à la mer. Sur les pentes de Pratumnak Hill et sur Koh Larn, les limites de 12 m et 9 m, ainsi que l’interdiction au-dessus de 35 %, peuvent déterminer ce qu’un terrain peut accueillir.
Si vous comparez des condos en bord de plage, par exemple à Jomtien ou à Pratumnak, la question utile est simple : le terrain entre le logement et la mer se trouve-t-il dans la bande des 100 m, ou non ?
Les règles s’appliquent jusqu’en juillet 2027
La notification de 2020 était valable pendant cinq ans, jusqu’au 24 juillet 2025. En avril 2025, le ministère l’a prolongée de deux ans à partir du 25 juillet 2025 ; elle court donc désormais jusqu’au 24 juillet 2027 (Gazette royale, 28 avril 2025). La prolongation donne une raison : les mesures de protection sont encore nécessaires pendant quelque temps.
Ce qui se passera après juillet 2027 n’a pas été annoncé. Le ministère peut prolonger à nouveau le texte ou le remplacer. Pour Phuket, un projet de modification de la notification équivalente a été publié pour consultation publique sur le site de l’Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning (ONEP) en juin et en août 2026. Au 8 octobre 2026, aucun projet pour Pattaya n’y était listé. Nous consultons cette page et mettrons celle-ci à jour lorsqu’un projet apparaîtra.
Les limites principales ne sont pas nouvelles. La version de 2010 interdisait déjà de construire dans les 20 premiers mètres et plafonnait la hauteur à 14 m à moins de 100 m de la mer. Le texte de 2020 a durci la règle sur les pentes, en interdisant la construction sur les pentes au-delà de 35 % au lieu de 50 %.
Autres interdictions prévues par les règles
La même notification détermine aussi ce qui ne peut pas être construit à côté de chez vous, ce qui compte lorsque vous achetez une maison plutôt qu’un condo.
- Aucune usine à l’ouest de Sukhumvit Road. À l’est de Sukhumvit, uniquement les types d’usines listés dans l’annexe de la notification, avec des équipements de contrôle de la pollution.
- Aucun élevage commercial de bétail, sauf de petites exploitations jusqu’à 200 m² situées à au moins 1 km de la côte et à 30 m des sources d’eau publiques et des puits d’eau potable, avec traitement des déchets.
- Aucun nouveau crématorium, sauf pour remplacer un crématorium existant sur le même site.
- Aucune activité minière, et aucune extraction commerciale de sable, de terre ou de gravier.
Le zonage constitue une couche distincte
Ces règles côtières s’ajoutent au zonage, qui détermine quel type de bâtiment un terrain peut accueillir. Le plan d’urbanisme propre à Pattaya de 2015 est indiqué comme annulé par l’Association des architectes siamois. Depuis décembre 2019, l’usage des sols à Chonburi suit le plan d’affectation des sols du Corridor économique de l’Est (EEC). Selon l’annonce du Comité de politique de l’EEC (Royal Gazette, 9 décembre 2019), telle que résumée par l’Association des architectes siamois, ce plan fait office de plan d’urbanisme pour la province jusqu’à l’élaboration de nouveaux plans.
LandsMaps, la carte en ligne gratuite du Département des terres, indique la valeur d’évaluation officielle d’un terrain titré et peut afficher une couche de zonage. Avant de vous y fier, demandez à la mairie à quel plan correspond cette couche.
Comment vérifier un bâtiment ou un terrain précis
- Demandez les autorisations. Pour un bâtiment existant, demandez au vendeur ou à la personne morale une copie du permis de construire. Pour un nouveau projet, demandez au promoteur le permis de construire et l’approbation de l’EIA. L’ONEP publie sur son site web l’état d’avancement des rapports EIA.
- Regardez le terrain devant vous. Sur LandsMaps, repérez la parcelle entre votre logement et la mer. La couleur de sa zone, sa pente et sa distance à la plage donnent une première idée des règles susceptibles de s’appliquer à une nouvelle construction. Seules les autorités peuvent le confirmer.
- Renseignez-vous auprès de l’autorité locale. Le service de contrôle des constructions de l’hôtel de ville de Pattaya peut vous indiquer ce que la réglementation autorise sur un terrain situé dans la ville. En dehors, par exemple à Nong Pla Lai ou à Pong, contactez la municipalité locale.
- Faites vérifier par un avocat avant de signer. Un avocat spécialisé en immobilier peut vérifier le titre, les permis et les règles applicables. Nous expliquons le reste de la procédure dans notre guide étape par étape pour acheter un bien immobilier à Pattaya en tant qu’étranger.
La vue sur mer est une question. L’eau dans la rue en est une autre : notre carte des inondations à Pattaya recense les endroits où des inondations ont été signalées ou mesurées au cours des trois dernières saisons des pluies.
Ce que cette page peut et ne peut pas vous dire
- Elle explique la notification en anglais clair. Le texte thaï publié dans la Gazette royale est la seule version officielle, et il contient plus de détails que ce que nous montrons ici.
- La limite sur la carte est approximative. Elle a été redessinée à partir d’une carte au 1:50 000, et nous estimons qu’elle se situe à environ 50 à 150 m de la ligne officielle.
- Elle ne couvre pas toutes les règles. Le zonage, le contrôle des constructions, la sécurité incendie et les règles nationales relatives à l’EIE (EIA) s’appliquent également, à l’intérieur comme à l’extérieur de la zone cartographiée.
- Elle ne peut pas vous dire ce qui a été autorisé sur une parcelle spécifique, ni si un bâtiment donné respecte les règles.
- Les règles peuvent changer. Le texte actuellement en vigueur court jusqu’au 24 juillet 2027.
- Ce n’est pas un avis juridique. Pour décider concernant un bien immobilier, parlez-en avec un avocat spécialisé en immobilier.
Utiliser cette page
Puis-je réutiliser la carte ou le tableau ? Oui. Veuillez mentionner le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement pour les règles, ainsi que les contributeurs OpenStreetMap pour la carte de base, et ajouter un lien vers cette page pour la traduction et la carte redessinée.
Quelque chose ici est incorrect ou obsolète. Prévenez-nous via notre page de contact, avec un lien vers le texte officiel si vous en avez un, et nous le vérifierons.
Sources
- Notification du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement concernant les zones de protection de l’environnement et les mesures applicables dans les districts de Bang Lamung et de Sattahip, province de Chonburi, 2020 (ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในบริเวณพื้นที่อำเภอบางละมุง และอำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี พ.ศ. 2563). Gazette royale, volume 137, section spéciale 170 Ng, 24 juillet 2020, avec la carte en annexe. Texte thaï (PDF, ONEP).
- Notification prorogeant le texte ci-dessus de deux ans, 2025. Gazette royale, volume 142, section spéciale 177 Ng, page 35, 28 avril 2025. Texte thaï (PDF, ONEP).
- Version 2010 de la notification, résumée par l’Association des architectes siamois : asa.or.th (en thaï).
- Liste des plans d’urbanisme complets en vigueur et annulés, Association des architectes siamois : asa.or.th (en thaï), pour connaître le statut du plan d’urbanisme de Pattaya de 2015.
- Plan d’affectation des sols de l’EEC, annonce du Comité de politique de l’EEC, Gazette royale, 9 décembre 2019, tel que résumé par l’Association des architectes siamois : asa.or.th (en thaï).
- Liste ONEP des projets ouverts aux commentaires du public : onep.go.th (en thaï), consulté le 8 octobre 2026.
- LandsMaps, Département des terres : landsmaps.dol.go.th.
Toutes les dates sont converties depuis le calendrier bouddhique thaï : 2563 correspond à 2020, 2568 à 2025 et 2570 à 2027.
Si vous vous intéressez à un immeuble précis
Si vous avez déjà un lot en tête, contactez-nous. Nous analyserons ce qui se trouve entre lui et la mer, quelles parties de ces règles semblent s’y appliquer, nous vous dirons aussi quand la réponse honnête est que personne ne peut encore le confirmer, et nous vous orienterons vers le service compétent ou l’avocat pouvant le valider.
