L’achat sur plan semble simple, jusqu’à ce que vous vous demandiez où va votre argent
Acheter sur plan signifie payer un appartement avant même qu’il ne soit construit, parfois plusieurs années à l’avance. Le prix du logement est moins élevé, l’emplacement est souvent plus intéressant et la brochure est très attrayante. Mais rien de tout cela ne vous indique ce qu’il advient réellement de votre acompte d’ici le jour où vous recevrez les clés.
C’est là la véritable question qui se pose lors d’un achat sur plan à Pattaya : il ne s’agit pas de savoir si le projet a l’air intéressant, mais si votre argent est protégé au cas où un imprévu surviendrait en cours de route.
Votre dépôt n’est pas automatiquement protégé
C’est le point le plus important à comprendre avant d’effectuer tout paiement. La Thaïlande dispose d’une loi sur les comptes de garantie (B.E. 2551, 2008) qui autorise les promoteurs immobiliers à placer les paiements des acheteurs sur un compte de garantie protégé. Elle ne les y oblige toutefois pas. Dans la pratique, la plupart des paiements sur plan en Thaïlande sont versés directement sur le compte bancaire du promoteur immobilier, et non sur un compte de dépôt fiduciaire.
Cela signifie que votre acompte et vos versements échelonnés sont garantis par le contrat de vente, et non par une banque qui conserverait votre argent sur un compte distinct jusqu’à ce que la construction soit vérifiée. Si le promoteur rencontre des difficultés financières, votre recours est de nature contractuelle, et les recours contractuels prennent du temps, et nécessitent parfois l’intervention d’avocats, pour être mis en œuvre.
Certains promoteurs proposent effectivement de véritables contrats de dépôt fiduciaire, même si ceux-ci sont facultatifs. Si un projet recourt à un véritable dépôt fiduciaire pour les paiements échelonnés, il s’agit là d’un élément qu’il convient d’évaluer avec soin lorsque vous comparez les promoteurs. Demandez à un avocat thaïlandais agréé de vous confirmer précisément quelle protection ce dispositif offre dans votre contrat spécifique, et adressez-vous directement au promoteur, par écrit, avant de réserver un logement.
La structure de paiement standard et les points de concentration des risques
En Thaïlande, les achats sur plan suivent généralement le même schéma : des frais de réservation (souvent d’environ 100 000 bahts) pour bloquer le bien, un acompte d’environ 10 à 20 % du prix à la signature du contrat, des versements échelonnés en fonction de l’avancement des travaux, généralement tous les trois à six mois, et un paiement final d’environ 40 à 50 % lors du transfert du titre de propriété.
Le risque n’est pas réparti de manière uniforme sur toute cette période. Les paiements initiaux, depuis les frais de réservation jusqu’aux premières étapes clés, sont ceux qui sont les plus exposés si un projet s’enlise avant d’avoir suffisamment avancé pour susciter l’intérêt d’un acheteur ou d’une banque dans le cadre d’un plan de redressement. Le paiement final, effectué lors du transfert de propriété, est le plus sûr, car à ce stade, le bâtiment est généralement achevé. C’est précisément pour cette raison que les versements initiaux revêtent une importance plus grande qu’il n’y paraît lorsque vous êtes enthousiasmé par un nouveau projet.
Que se passe-t-il si un projet prend du retard ou est au point mort ?
La plupart des contrats de vente sur plan comportent une clause de prolongation qui permet au promoteur de repousser la date d’achèvement sans encourir de pénalité immédiate ; or, les retards de ce type sont suffisamment courants sur le marché thaïlandais pour qu’une première prolongation ne constitue pas en soi un signal d’alerte. Certains contrats prévoient une pénalité financière dès lors qu’un promoteur dépasse même la date reportée, parfois sous la forme d’un faible pourcentage journalier déduit du paiement final.
Le pire scénario possible est l’inachèvement du projet : le promoteur se retrouve à court de fonds ou fait faillite avant d’avoir terminé les travaux. Le Bangkok Post a fait état de véritables arrêts de chantier sur l’ensemble du marché thaïlandais, notamment dans le cas d’un gratte-ciel à Bangkok dont la construction aurait été interrompue à deux reprises pour des raisons de sécurité. Cela nous rappelle que les projets interrompus constituent un risque avéré sur ce marché, et non un risque hypothétique. Lorsque cela se produit, la résolution du litige nécessite généralement une action en justice et peut prendre des années ; c’est précisément pour cette raison que la diligence raisonnable doit être effectuée avant que vous ne versiez votre paiement, et non après.
Des signaux d’alerte qui méritent que l’on s’y attarde
Certains signaux d’alerte passent facilement inaperçus lorsque vous êtes enthousiasmé par un nouveau projet, surtout lors d’un événement de lancement où une remise est proposée en cas de signature rapide.
Méfiez-vous si un promoteur immobilier vous presse de prendre une décision rapide en vous proposant une remise valable pour une durée limitée, car cette pression va à l’encontre de la diligence raisonnable dont vous avez réellement besoin. Méfiez-vous s’il ne parvient pas à vous expliquer clairement l’état d’avancement de son permis de construire ou s’il vous répond de manière vague lorsque vous l’interrogez sur le dépôt fiduciaire. Un promoteur immobilier qui n’a rien à cacher est généralement en mesure de répondre à ces questions de manière directe et rapide.
Il convient également de vérifier si vous êtes autorisé à céder ou à revendre le contrat sur plan avant l’achèvement des travaux, et à quelles conditions. Certains promoteurs imposent des restrictions à cet égard, tandis que d’autres l’autorisent moyennant des frais. Si vos projets devaient évoluer avant l’achèvement des travaux, cette clause revêt une importance plus grande qu’il n’y paraît au moment de la signature.
Une liste de contrôle pratique pour la vérification préalable avant la signature
- Demandez directement si le promoteur a recours à un compte séquestre agréé pour les versements échelonnés, ou si les fonds sont directement versés sur un compte de la société.
- Vérifiez les antécédents du promoteur : combien de projets a-t-il menés à bien, et ceux-ci ont-ils été achevés dans les délais initialement prévus ?
- Vérifiez que le projet dispose bien des permis de construire nécessaires, et pas seulement d’une autorisation de commercialisation permettant la prévente des logements.
- Examinez le modèle de contrat de vente et d’achat prescrit par le gouvernement et utilisé dans le cadre de la loi sur la copropriété, et demandez à un avocat indépendant de signaler toute clause qui s’en écarte au profit du promoteur immobilier.
- Renseignez-vous sur les dispositions contractuelles applicables si le projet prend du retard au-delà de la clause de prolongation, et sur les possibilités dont vous disposez pour vous retirer si le projet est complètement bloqué.
- Dans la mesure du possible, liez les paiements d’étape à l’avancement des travaux, vérifiable de manière indépendante, et non pas uniquement à des dates du calendrier.
Notre guide sur les erreurs courantes à éviter lors d’un achat à Pattaya aborde plusieurs de ces points de manière plus générale, et notre guide d’achat étape par étape vous accompagne tout au long du processus d’achat, y compris en ce qui concerne le quota de propriété étrangère qui s’applique toujours de la même manière à un appartement sur plan qu’à un appartement achevé.
À quoi ressemble le marché actuel ?
Selon les perspectives de CBRE pour la Thaïlande à l’horizon 2026, les lancements de programmes immobiliers en copropriété devraient connaître une reprise par rapport au niveau exceptionnellement bas de 2025, tout en soulignant que les promoteurs restent prudents, en particulier en dehors des emplacements centraux de premier choix. Certaines informations laissent entendre que la province de Chonburi, où se trouve Pattaya, pourrait connaître un ralentissement régional plus marqué que d’autres marchés touristiques au cours de l’année écoulée, parallèlement à une pression financière plus générale pesant sur les promoteurs immobiliers, alors que les échéances de dette arriveront à terme dans l’ensemble du secteur en 2026. Veuillez considérer ces informations comme une indication de tendance et non comme une référence confirmée.
Cela ne signifie pas pour autant que l’achat sur plan soit une mauvaise idée. Cela signifie simplement que la diligence raisonnable revêt une importance accrue sur un marché où les promoteurs sont soumis à une réelle pression financière, par rapport à un marché où les financements sont facilement accessibles. Miser sur un promoteur bien établi, ayant fait ses preuves en matière de respect des délais de livraison, est très différent de miser sur un nouvel acteur qui se lance dans son premier projet. Vous pouvez consulter les projets en cours sur notre page consacrée aux projets à Pattaya.
Achat sur plan ou achat d’un bien déjà construit
Il est utile de prendre un peu de recul et de comparer directement l’achat sur plan à l’autre option, car le choix ne se résume pas uniquement à une question de prix.
Un appartement en copropriété achevé et déjà enregistré élimine totalement les risques liés à la construction et à la livraison. Ce que vous voyez correspond exactement à ce que vous achetez : l’immeuble existe bel et bien, et une banque ou un expert indépendant peut l’inspecter avant que vous ne vous engagiez. En contrepartie, le prix d’entrée est généralement plus élevé et le choix en matière d’étage, de vue ou d’agencement est plus restreint, car les meilleurs appartements d’un immeuble achevé sont souvent déjà vendus.
L’achat sur plan peut offrir un prix d’entrée plus bas, un premier choix de logement et, parfois, un échéancier de paiement plus souple, étalé sur toute la durée de la construction plutôt qu’en une seule fois. En contrepartie, vous devez tenir compte de tous les éléments mentionnés ci-dessus : la question de la protection de l’acompte, le risque lié à la structure de paiement et la possibilité de retards. Aucune de ces deux options n’est automatiquement le choix le plus judicieux. Tout dépend de l’importance que vous accordez à la sécurité par rapport au prix et au choix, ainsi que de la rigueur avec laquelle vous pouvez évaluer le promoteur immobilier en question.
Foire aux questions
Mon acompte versé pour un bien immobilier sur plan est-il protégé par la loi en Thaïlande ?
Pas automatiquement. La protection par dépôt fiduciaire existe en vertu de la législation thaïlandaise, mais elle est facultative pour les promoteurs immobiliers, et non obligatoire. Vos paiements sont protégés par votre contrat de vente, sauf si le promoteur propose expressément un dépôt fiduciaire. Renseignez-vous à ce sujet avant de verser des frais de réservation.
Et si le projet prenait du retard ?
Un premier retard dans le cadre d’une clause de prolongation standard est courant et ne doit pas automatiquement vous alarmer. Vérifiez dans votre contrat ce qui est prévu si le promoteur dépasse la date de prolongation, notamment s’il existe une clause de pénalité financière, et consultez un avocat si le retard se prolonge sans que le promoteur ne vous fournisse d’explications claires.
Dois-je éviter les achats sur plan et n’acheter que des logements déjà achevés ?
Cela dépend de votre tolérance au risque et des raisons qui vous poussent à acheter. L’achat sur plan peut offrir un prix d’entrée plus bas et un choix plus large de logements, mais il comporte un risque lié à l’achèvement des travaux qu’un immeuble achevé ne présente pas. Il n’y a pas de réponse universelle à cette question. Évaluez la situation en fonction de votre propre situation personnelle, et ne considérez pas systématiquement qu’un prix affiché plus bas constitue automatiquement une meilleure affaire.
Cet article fournit des informations d’ordre général et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou financier. Les contrats sur plan comportent un risque financier réel en cas de retard ou de non-achèvement du projet. Veillez toujours à faire examiner le contrat par un avocat thaïlandais agréé et à vérifier la solvabilité du promoteur avant de verser un acompte.
Vous envisagez d’investir dans un projet sur plan à Pattaya ? Contactez notre équipe avant de signer, et nous vous aiderons à examiner avec vous les antécédents du promoteur.
