Покупка на стадии строительства кажется простой — пока вы не спросите, куда уходят ваши деньги
Покупка «офф-план» означает, что вы платите за кондоминиум ещё до того, как он построен — иногда за годы до сдачи. Объект дешевле, локация часто лучше, буклет выглядит отлично. Но всё это не объясняет, что на самом деле происходит с вашим депозитом с сегодняшнего дня и до момента, когда вы получите ключи.
И это главный вопрос при покупке на стадии строительства в Паттайе: не то, насколько красиво выглядит проект, а защищены ли ваши деньги, если по пути что-то пойдёт не так.
Ваш депозит не защищён автоматически
Это самое важное, что нужно понять до того, как вы заплатите хоть что-то. В Таиланде есть закон об эскроу (Escrow Act, B.E. 2551, 2008), который позволяет застройщикам держать платежи покупателей на защищённом эскроу-счёте. Но он не обязывает их это делать. На практике большинство офф-план платежей в Таиланде поступают напрямую на банковский счёт застройщика, а не на эскроу.
Это означает, что ваш депозит и поэтапные платежи обеспечены договором купли-продажи, а не банком, который хранит ваши деньги отдельно до подтверждения этапов строительства. Если у застройщика возникнут финансовые проблемы, ваши требования будут основаны на договоре, а исполнение договорных требований занимает время и иногда требует участия юристов.
Некоторые застройщики всё же предлагают реальные эскроу-схемы, хотя это и необязательно. Если проект использует настоящий эскроу для поэтапных платежей, это фактор, который стоит внимательно учитывать при сравнении застройщиков. Попросите лицензированного тайского юриста подтвердить, какую именно защиту это даёт в вашем конкретном договоре, и запросите у застройщика прямое подтверждение в письменном виде до того, как вы внесёте бронь за юнит.
Стандартная схема оплат и где концентрируется риск
Покупка на стадии строительства в Таиланде обычно идёт по схожей схеме: регистрационный платёж за бронирование (часто около 100 000 бат) для закрепления юнита, депозит примерно 10–20% от цены при подписании договора, поэтапные платежи по мере строительства — обычно каждые три–шесть месяцев — и финальный платёж около 40–50% при переходе права собственности.
Риск распределён по этому графику неравномерно. Наиболее уязвимы ранние платежи — от бронирования и далее до первых нескольких этапов — если проект застопорится до того, как он продвинется достаточно, чтобы привлечь покупателя или интерес банка к реструктуризации. Самый безопасный платёж — финальный при передаче права собственности, потому что к этому моменту здание, как правило, уже существует. Именно поэтому ранние взносы важнее, чем может казаться, когда вы воодушевлены новым проектом.
Что происходит, если проект задерживается или останавливается
Большинство договоров на покупку на стадии строительства (off-plan) включают пункт о продлении, который позволяет застройщику перенести срок завершения без немедленных санкций, и такие задержки в Таиланде встречаются достаточно часто, поэтому само по себе первое продление — не тревожный сигнал. В некоторых договорах предусмотрен финансовый штраф, если застройщик выходит за рамки даже продлённого срока — иногда в виде небольшого ежедневного процента, который вычитают из финального платежа.
Самый худший сценарий — недострой: у застройщика заканчивается финансирование или он банкротится до завершения работ. Bangkok Post сообщала о реальных остановках строительства на более широком рынке Таиланда, включая высотку в Бангкоке, где работы, по сообщениям, дважды приостанавливали из‑за вопросов безопасности. Это напоминание о том, что остановленные проекты — документированный риск на этом рынке, а не гипотетический. Когда это происходит, решение обычно требует судебных действий и может занять годы — именно поэтому проверку (due diligence) нужно проводить до оплаты, а не после.
Тревожные сигналы, на которых стоит остановиться
Некоторые предупреждающие признаки легко упустить, когда вы воодушевлены новым проектом — особенно на презентации запуска, где к быстрой подписи предлагают скидку.
Будьте осторожны, если застройщик настойчиво торопит вас принять решение, предлагая «скидку только до…»: такое давление мешает той самой проверке (due diligence), которую вам действительно нужно провести. Насторожитесь, если они не могут чётко объяснить статус строительного разрешения или отвечают расплывчато, когда вы спрашиваете про эскроу. Застройщик, которому нечего скрывать, обычно отвечает на такие вопросы прямо и быстро.
Также стоит проверить: разрешено ли вам переуступить или перепродать сам договор на покупку на стадии строительства (off-plan) до завершения объекта и на каких условиях. Некоторые застройщики это ограничивают, другие разрешают за плату. Если ваши планы могут измениться до сдачи, этот пункт важнее, чем кажется в момент подписания.
Практический чек-лист проверки перед подписанием
- Спросите напрямую, использует ли застройщик лицензированную эскроу-схему для поэтапных платежей или деньги поступают сразу на счёт компании.
- Проверьте репутацию застройщика: сколько проектов он завершил и были ли они сданы в первоначальные сроки?
- Убедитесь, что у проекта есть действующие строительные разрешения, а не только маркетинговое разрешение на предварительные продажи.
- Изучите установленную государством стандартную форму договора купли-продажи, применяемую по Закону о кондоминиумах, и попросите независимого юриста отметить любые пункты, которые отклоняются от неё в пользу застройщика.
- Уточните, что предусмотрено договором, если проект задерживается сверх срока по пункту о продлении, и какие у вас есть варианты выхода, если стройка полностью остановится.
- По возможности привязывайте платежи по этапам к независимо проверяемому прогрессу строительства, а не только к календарным датам.
Наш гид о распространённых ошибках, которых стоит избегать при покупке недвижимости в Паттайе более общими словами разбирает несколько из этих моментов, а наш пошаговый гид по покупке проводит по более широкому процессу сделки, включая квоту на иностранное владение, которая применяется к кондоминиуму на стадии строительства так же, как и к уже завершённому.
Как выглядит текущий рынок
Согласно сообщениям, прогноз CBRE по Таиланду на 2026 год предполагает, что запуск новых кондоминиумов начнёт ускоряться по сравнению с необычно низкой базой 2025 года, при этом отмечается, что девелоперы остаются осторожными, особенно за пределами ключевых центральных локаций. Некоторые материалы указывают, что в провинции Чонбури, где находится Паттайя, за последний год может наблюдаться более заметное региональное замедление, чем на некоторых других курортных рынках, на фоне общего давления со стороны финансирования, с которым сталкиваются застройщики по мере наступления сроков погашения долговых обязательств по всему сектору в 2026 году. Воспринимайте это как ориентир для понимания ситуации, а не как подтверждённый эталон.
Ничто из этого не означает, что покупка на стадии строительства — плохая идея. Это означает, что тщательная проверка важнее на рынке, где застройщики испытывают реальное финансовое давление, чем на рынке, переполненном лёгким финансированием. Хорошо зарекомендовавший себя девелопер с историей своевременной сдачи объектов — это совсем иной уровень риска, чем новый игрок со своим первым проектом. Текущие проекты можно посмотреть на нашей странице проектов Паттайи.
Покупка на стадии строительства против покупки уже построенного объекта
Стоит сделать шаг назад и напрямую сравнить покупку на стадии строительства с альтернативой, поскольку выбор не сводится только к цене.
Готовая квартира в кондоминиуме с уже оформленным правом собственности полностью снимает риски строительства и сдачи объекта. Вы покупаете то, что видите: здание уже существует, и банк или независимый сюрвейер может осмотреть его до того, как вы примете решение. Компромисс обычно в том, что входная цена выше и меньше выбор этажности, вида или планировки, поскольку лучшие юниты в готовом здании часто уже проданы.
Покупка на стадии строительства (off-plan) может дать более низкую цену входа, первоочередной выбор юнита и иногда более гибкий график платежей, распределённый на период строительства вместо одного платежа целиком. Компромисс — всё перечисленное выше: вопрос защиты депозита, риски структуры оплаты и вероятность задержек. Ни один вариант автоматически не является более разумным. Всё зависит от того, насколько для вас важны уверенность и предсказуемость по сравнению с ценой и выбором, а также от того, насколько тщательно вы можете проверить конкретного застройщика.
Часто задаваемые вопросы
Защищён ли мой депозит при покупке off-plan по закону в Таиланде?
Не автоматически. Защита через эскроу предусмотрена тайским законодательством, но для застройщиков она необязательна. Ваши платежи защищены вашим договором купли-продажи, если только застройщик специально не предлагает эскроу. Уточните это напрямую до оплаты брони.
Что если проект задерживается?
Первая задержка по стандартному пункту о продлении сроков — явление распространённое и не обязательно тревожный сигнал. Изучите именно ваш договор: что происходит, если застройщик выходит за пределы продлённой даты, включая наличие пункта о финансовых штрафах, и при затяжной задержке без ясной коммуникации со стороны застройщика проконсультируйтесь с юристом.
Стоит ли избегать off-plan и покупать только готовые объекты?
Это зависит от вашей склонности к риску и целей покупки. Off-plan может дать более низкую цену входа и больший выбор юнита, но несёт риск незавершения, которого нет у готового здания. Универсально правильного ответа здесь нет. Сопоставьте это со своей ситуацией и не считайте более низкую цену в объявлении автоматически более выгодной сделкой.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Контракты на покупку на стадии строительства (off-plan) несут реальные финансовые риски, если проект задерживается или не будет завершён. Всегда привлекайте лицензированного тайского юриста для проверки договора и подтверждения надёжности застройщика перед внесением депозита.
Рассматриваете проект off-plan в Паттайе? Свяжитесь с нашей командой перед подписанием — мы поможем вместе с вами оценить историю и надёжность застройщика.
