Заголовок про «замедление» — не самое интересное
Если вы в этом году читали о рынке кондоминиумов в Паттайе, наверняка видели один и тот же посыл: покупки иностранцами снижаются, рынок остывает. Это правда, но картина не полная. Real Estate Information Center (REIC) — исследовательское подразделение Government Housing Bank Таиланда — опубликовал официальные данные за 1 квартал 2026 года по переоформлениям кондоминиумов на иностранных граждан, и самая полезная история скрыта в цифрах: изменилось то, кто именно покупает, и для вас это важнее, чем процент в заголовке.
Независимо от того, рассматриваете ли вы кондо для проживания часть года или как инвестицию под аренду, состав покупателей вокруг вас влияет на пространство для торга, спрос при перепродаже и на то, как рынок будет вести себя в ближайшие несколько лет. Вот что на самом деле показывают данные и что это означает на практике.
Что говорят официальные цифры
Согласно отчету REIC за 1 квартал 2026 года, общее количество переоформлений кондоминиумов на иностранных граждан по всей стране составило 3 241 единицу — на 17,3% меньше, чем годом ранее. Совокупная стоимость переоформлений снизилась на 17,9% до 13,46 млрд бат, а общая переданная площадь сократилась на 13,8% до 141 644 кв. м. Иностранные покупатели по-прежнему обеспечили 13,6% всех переданных по стране кондо-единиц и 23,9% общей стоимости сделок, так что это не рынок, с которого иностранцы ушли. Это рынок, где в каждом квартале закрывается меньше сделок при сопоставимой средней цене. Если разделить стоимость переоформлений на число объектов, средняя цена кондо, купленного иностранцами в 1 квартале 2026 года, составила примерно 4,15 млн бат — по собственным данным REIC.
REIC объяснил общее снижение осторожностью в экономике — как в Таиланде, так и в странах проживания покупателей, — а не какими-либо изменениями политики или законодательства. Это различие важно. Речь о сдвиге со стороны спроса и валютных факторов, а не о смене правил, влияющей на вашу возможность купить.
Китайские покупатели сокращают активность. Другие выходят на рынок
Общенациональное снижение почти полностью обусловлено одной группой. Граждане Китая, исторически крупнейшая группа иностранных покупателей в Таиланде, сократили покупки кондоминиумов на 38.8% в годовом выражении — до 906 объектов, при этом стоимость сделок по переходу права собственности снизилась на 42.9%. Bangkok Post и Nation Thailand также сообщали, что это связано с экономическим давлением внутри Китая, а не с чем-либо конкретным в Таиланде — что соответствует формулировкам самого REIC.
Одновременно данные REIC показывают, что за тот же квартал покупки выросли у трёх других национальностей: у россиян — на 33% до 383 объектов на сумму 1.67 млрд бат (рост стоимости на 68.7% говорит о том, что в среднем они берут более дорогие объекты), у индийских покупателей — на 40%, у австралийских — на 36.1%. В рейтинге REIC россияне поднялись на второе место среди иностранных покупателей — годом ранее эту позицию занимала Мьянма. Bangkok Post отметил, что опережающий рост стоимости по сравнению с ростом количества сделок у российских покупателей указывает на более сильный интерес к туристическим прибрежным рынкам Таиланда — прежде всего к Пхукету и Паттайе — а не к бюджетным вариантам, которые покупают исключительно для спекуляций.
Для рынка, который несколько последних лет зависел от одной национальности покупателей и их движения в одном направлении, более широкая и географически диверсифицированная база покупателей является, по сути, более устойчивым фундаментом. Контроль движения капитала, колебания валюты или экономическое замедление в одной стране теперь меньше способны самостоятельно раскачать весь рынок.
Паттайя по-прежнему лидирует в стране — даже в более слабом квартале
Несмотря на общенациональное охлаждение, данные REIC показывают, что провинция Чонбури, где находится Паттайя, зафиксировала больше всего переходов права собственности на кондоминиумы иностранцами среди всех провинций Таиланда в 1 квартале 2026 года: 1 167 объектов, или 36% всех иностранных сделок по стране. Бангкок оставался впереди по общей стоимости сделок, поскольку там больше дорогих объектов, но по чистому количеству транзакций более широкий регион Паттайи по-прежнему является направлением №1 в стране для иностранных покупателей кондоминиумов.
Это стоит внимательно обдумать. Даже в квартале, когда национальный рынок иностранных покупателей сократился почти на пятую часть, Паттайя сохранила позицию региона №1 по объёму. Если вы сравниваете этот рынок с квартирами в кондоминиумах на продажу в Паттайе в других странах Юго-Восточной Азии, то такая устойчивость по отношению к общенациональному тренду — более показательный сигнал, чем одно лишь число замедления в заголовках.
Часть этой устойчивости носит структурный характер. Продолжающиеся инвестиции правительства в Восточный экономический коридор — промышленно-инфраструктурную зону, охватывающую Чонбури, Районг и Чаченгсао, — поддерживают рост стоимости земли в более широком районе Банг Ламунг, в который входит Паттайя, даже в то время как продажи объектов в других частях страны остывают. Это более медленный и долгосрочный драйвер спроса, чем модель покупок какой-либо одной национальности, и именно поэтому показатели Паттайи в этом квартале удержались лучше общенационального тренда.
Вторая половина картины: непроданный запас в Джомтьене
Однако это не означает, что на рынке кондоминиумов Паттайи дефицит предложения. В февральском отчёте Pattaya Mail о рынке за 2026 год со ссылкой на Agency for Real Estate Affairs, REIC и Cushman & Wakefield рынок описан как сформированный тем, что «давление запасов встречается со спросом, обусловленным переездом»: существенный объём завершённых, готовых к переоформлению объектов, сосредоточенный в Джомтьене и южных прибрежных зонах, оставшийся после лет более активной застройки.Эта комбинация — меньше сделок в целом, но большой запас готовых объектов, ожидающих покупателей — как раз та ситуация, которая играет на руку терпеливому покупателю. Застройщики, сталкивающиеся с таким объёмом непроданных объектов, сейчас с большей вероятностью предложат скидки, гибкие условия оплаты или добавят мебельные пакеты, чем два-три года назад, когда спрос со стороны китайских инвестиционных покупателей поглощал новое предложение быстрее.
Что это означает, если вы покупаете сейчас
В нынешних реалиях рынка одновременно верны две вещи: сделок закрывается меньше, и готового предложения сейчас больше, чем покупателей на него. В совокупности это даёт вам больше пространства для торга — по цене, срокам закрытия сделки или тому, что входит в покупку — чем было у покупателя в пиковые годы спроса со стороны китайских инвесторов.Также важно помнить, что как бы ни менялась структура покупателей, юридические механизмы покупки для иностранцев не изменились: доля кондоминиумов в собственности иностранцев (freehold) ограничена 49% от общей продаваемой площади здания, и перед тем как принять решение по конкретной квартире, эту квоту всё равно нужно проверить. Если вы ещё не проходили здесь процесс покупки, наше пошаговое руководство по покупке недвижимости в Паттайе для иностранца подробно объясняет, как это выглядит на практике, включая проверку квоты.
На практике это означает, что запрашиваемая цена в объявлении сейчас скорее стартовая позиция для переговоров, чем фиксированная сумма, особенно в зданиях, которые не относятся к самым востребованным. Сколько времени конкретный объект будет оставаться на рынке до продажи, сильно зависит от цены, самого проекта и локации, поэтому к любым цифрам про «среднее количество дней на рынке» относитесь осторожно и попросите вашего агента показать реальную историю продаж по сопоставимым объектам в том здании, которое вы рассматриваете.
Что это означает, если вы планируете сдавать в аренду
Смена национального состава покупателей — это также сигнал о том, кто в ближайшие несколько лет может стать вашим арендатором или вашим конкурентом как арендодателя. И REIC, и Pattaya Mail описывают новую волну покупателей — граждан Мьянмы и, всё чаще, россиян — как аудиторию, более ориентированную на переезд и долгосрочное проживание, чем на «чистые» инвестиции с быстрым перепродажным заработком. Долгосрочные резиденты, покупающие жильё для собственного проживания, обычно не выставляют его затем в краткосрочную аренду, конкурируя с вашим объектом так, как это может сделать покупатель, ориентированный исключительно на инвестиции.Но это не означает гарантированную цифру вашего дохода. Арендный доход в Паттайе сильно зависит от конкретного проекта, этажа, вида и того, как объект управляется изо дня в день; поэтому любые показатели доходности, которые вы видите в интернете, стоит воспринимать как отправную точку для собственного анализа, а не как обещание. Если аренда — ваша главная причина покупки, в нашем гайде о максимизации ROI на рынке посуточной аренды в Паттайе разобраны факторы, которые реально двигают эту цифру.
Примечание о финансировании
Отдельно стоит отметить, что Банк Таиланда снизил ключевую ставку до 1% в феврале 2026 года — это второе подряд снижение и минимальный уровень с сентября 2022 года. Средние минимальные розничные ставки по кредитам в тайских коммерческих банках к июню 2026 года снизились до 7,38% против 7,80% годом ранее. Это важно, если вы резидент Таиланда или иностранец, у которого есть ВНЖ и подтверждение дохода, необходимое для получения местной ипотеки. Для большинства иностранных покупателей кондоминиумов это менее актуально: обычно они покупают за наличные или оформляют финансирование через банк в своей стране, поскольку тайские коммерческие банки предъявляют строгие требования к иностранцам-нерезидентам. Если финансирование входит в ваш план, уточните вашу конкретную возможность получения кредита напрямую в банке, а не исходите из того, что сниженная «заголовочная» ставка точно применима к вам.
Часто задаваемые вопросы
Изменилась ли иностранная квота на кондоминиумы в 2026 году?
Нет. Ограничение 49% на иностранное владение в свободной собственности (freehold) на один кондоминиумный проект не изменилось. Изменилось распределение покупателей внутри этой квоты, а не сама квота. Перед тем как делать оффер, всегда уточняйте, сколько иностранной квоты осталось в конкретном здании.
Означает ли сокращение числа китайских покупателей, что цены на кондоминиумы в Паттайе упадут?
Не обязательно и не везде одинаково. Данные REIC за 1 квартал 2026 показывают меньше сделок, но не обвал цен, при этом средняя цена закрытия за объект сохранилась. Хорошо расположенные и качественно управляемые проекты обычно держат цену лучше, чем перегретые предложением массовые сегменты, особенно в некоторых районах Джомтьена. Локация и качество проекта важнее, чем общенациональные заголовки.
Хорошее ли сейчас время, чтобы купить кондоминиум в Паттайе?
Это зависит от ваших целей, сроков и бюджета — и стоит обсудить вашу конкретную ситуацию с агентом, который знает актуальное предложение. Но данные показывают, что текущие условия — больше готового предложения, чем активных покупателей — больше, чем за последние несколько лет, играют на стороне терпеливых покупателей с возможностью торга.
Если вы взвешиваете варианты на этом рынке — будь то конкретный проект в Джомтьене, вторичка в Пратамнаке или район, который вы ещё не рассматривали, — свяжитесь с нашей командой, и мы подробно расскажем, что реально доступно прямо сейчас.
