Схема «номинальной компании» активно сворачивается
Многие годы некоторые иностранные покупатели использовали тайскую компанию с ограниченной ответственностью, где тайские акционеры были лишь «на бумаге», чтобы владеть землёй и домом на ней. На самом деле это никогда не было законным, если только у тайских акционеров не было реальной доли и экономического участия. Но контроль раньше был достаточно непоследовательным, и многие покупатели воспринимали это как рабочий обходной путь.
В 2026 году ситуация изменилась. Если вы планируете купить дом в Паттайе, стоит точно понимать, что происходит, прежде чем рассматривать любую структуру с использованием тайской компании.
Что на самом деле происходит в 2026 году
Департамент развития бизнеса Таиланда (Department of Business Development) ввёл Приказ № 2/2568, вступивший в силу 1 января 2026 года. Он требует, чтобы тайские акционеры в компании с иностранным владением менее 50% либо в компании, где иностранный директор имеет право подписи, при регистрации предоставляли банковские выписки за три месяца. Цель — подтвердить, что уставный капитал действительно внесён из собственных средств тайского акционера, а не финансируется иностранной стороной, стоящей за ним. Связанный с этим Приказ № 1/2569 теперь требует от компаний подтверждать, что они не используют номинальные схемы. Эти номера приказов и требования последовательно описываются в нескольких юридических обзорах, включая One Asia Lawyers, а независимые публикации о мерах ужесточения подтверждают, что компании, отнесённые к группе риска, с 1 января 2026 года перед регистрацией должны предоставлять дополнительные финансовые документы. Тем не менее, прежде чем опираться на эти детали применительно к вашей ситуации, стоит уточнить актуальную формулировку у лицензированного тайского юриста.
Что касается правоприменения, Bangkok Post сообщала о более чем 17 500 случаях, переданных в Департамент земель для проверки владения, об ИИ-системе скрининга, работающей с октября 2025 года, а также о совместной операции в провинции Чонбури, где находится Паттайя, которая привела к задержаниям и обыскам в 41 локации. Многоагентская операция в Паттайе в марте 2026 года с участием DBD, туристических ведомств и Провинциального управления торговли Чонбури выявила 146 иностранных субъектов в провинции для дальнейшего расследования. В одном из случаев один гражданин Таиланда числился держателем долей более чем в 100 компаниях с совокупным объёмом инвестиций не менее 300 млн бат — ровно тот «номинальный» шаблон, который новые правила верификации и призваны выявлять. По стране в целом это ужесточение проверки, как сообщается, способствовало снижению примерно на 60% числа новых регистраций компаний из группы риска в первом квартале 2026 года по сравнению с тем же периодом годом ранее.
Последствие для подтверждённой номинальной схемы указано в статье 94 Земельного кодекса: предписание об отчуждении, предоставляющее владельцу земли от 180 дней до одного года на продажу объекта, при этом выручка поступает продавцу. Это не предлагаемая мера наказания. Это уже действующее правовое последствие, которое сейчас применяется более последовательно, чем раньше.
Почему это никогда на самом деле не было безопасной «лазейкой»
Здесь важно быть точными: тайская компания, владеющая землёй, всегда была законной, при условии что тайские акционеры являются реальными — то есть действительно инвестируют и участвуют в компании так, как требует закон. Изменилось не базовое правило. Изменилось то, насколько серьёзно это теперь проверяется, и то, что обмен данными между ведомствами делает схему, которая раньше могла оставаться незамеченной, гораздо сложнее скрывать.
Если вы сейчас используете корпоративную структуру, которая не выдержит реальной проверки того, кто фактически её финансировал, это вопрос, который стоит обсудить с лицензированным тайским юристом уже сейчас, а не откладывать. Siamglow тесно сотрудничает с одной из более известных юридических фирм Паттайи, и мы будем рады ответить на вопросы и помочь сориентироваться, что именно применимо к вашей ситуации — будь то первая покупка или проверка того, чем вы уже владеете.
Что это означает, если вы покупаете готовый дом, а не строите новый
Большая часть сказанного выше одинаково актуальна — покупаете ли вы участок под строительство или готовый дом на вторичном рынке. Но у покупателей вторички есть ещё один дополнительный пункт для проверки: как нынешний собственник оформляет владение землёй.
Если рассматриваемая вами недвижимость сейчас оформлена через тайскую компанию, напрямую уточните, выдержит ли эта компания действующую проверку. Распоряжение об отчуждении по статье 94 Земельного кодекса привязывается к самому земельному участку, а не только к текущему владельцу, поэтому покупка в структуре, которая уже под проверкой или, вероятнее всего, её привлечёт, может оставить вас разбираться с чужой проблемой соответствия требованиям. Именно это юрист должен проверить до внесения депозита, а не то, на что стоит полагаться со слов продавца.
Рабочий вариант: зарегистрированная аренда (leasehold)
Для большинства иностранцев, которые хотят купить дом, а не квартиру в кондоминиуме, зарегистрированная аренда земли (leasehold) — самый прямой и законный путь. Вы арендуете землю на срок до 30 лет — максимум по статье 540 Гражданского и торгового кодекса — а самим домом, как объектом, вы владеете на своё имя при условии, что именно вы оформляли разрешение на строительство.
Любая аренда сроком более трёх лет должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте в соответствии со статьёй 538 Гражданского и торгового кодекса — иначе она имеет юридическую силу только на три года, независимо от того, что написано в договоре. Поэтому регистрация — это не «формальная бумажная процедура», а то, что делает долгосрочную аренду реально исполнимой. Стоимость регистрации составляет 1,1% от общей арендной стоимости за весь срок аренды: 1% — регистрационный сбор и 0,1% — гербовый сбор. Отметка об аренде вносится прямо на оборотной стороне титульного документа (Title Deed) на землю.
Осторожно относитесь к обещаниям продления. В некоторых договорах рекламируют последовательные продления на 30 лет, иногда это подают как «30+30+30». В 2025 году Верховный суд Таиланда постановил, что заранее согласованные условия продления такого типа являются недействительными: аренда сверх первоначальных 30 лет требует действительно нового соглашения, заключённого в момент продления, а не «права», зафиксированного заранее (уточните номер дела и то, как это применяется к вашему конкретному договору, у лицензированного тайского юриста — толкование судебной практики может меняться). Попросите юриста подробно объяснить, что именно гарантирует объявление о «90-летней аренде», прежде чем на это полагаться.
Как читать титул на землю (Title Deed): система цветов Гаруды
Прежде чем принимать решение по любому участку земли — по аренде или при другой схеме — проверьте, какой именно у него титульный документ. В Таиланде земельные документы маркируются эмблемой Гаруды разных цветов, и по цвету можно понять, насколько «сильный» у участка титул.
- Красная Гаруда — Chanote (Nor Sor 4 Jor): полноценный freehold-титул с геодезической съёмкой. Это единственный тип, который даёт полные и однозначные права собственности — именно такой титул должна иметь земля под домом, который вы берёте в аренду.
- Зелёная Гаруда — Nor Sor 3 Gor: подтверждённое право владения/пользования с сертифицированной съёмкой, но не полный титул. Распространённый и в целом надёжный вариант, хотя он на ступень ниже Chanote.
- Чёрная Гаруда — Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Khor: права владения/пользования без точных, отснятых границ. С этим типом чаще возникают споры по границам.
- Синий Гаруда — Sor Kor 1: старый документ о заявлении права пользования/владения. Он вообще не подтверждает право собственности, и земля, по которой есть только такой документ, имеет гораздо более слабую юридическую основу, чем любые из перечисленных выше.
Если по объявлению или продавец не могут сказать, какой из этих вариантов применяется, или говорят об этом расплывчато, воспринимайте это как повод привлечь юриста до того, как двигаться дальше, а не после.
Практический план действий
- Исключите любые схемы, построенные вокруг тайской компании, если вы действительно не готовы иметь реальных, финансово участвующих тайских акционеров, подтверждённых настоящими документами.
- Для дома планируйте вариант с зарегистрированной арендой (leasehold) земли с титулом Chanote (красный Гаруда), при этом аренда должна быть должным образом зарегистрирована в Земельном департаменте, а не просто подписана в частном порядке.
- Пусть независимый юрист проверит конкретный пункт о продлении в любом договоре аренды до того, как вы подпишете, учитывая решение Верховного суда 2025 года по заранее согласованным продлениям.
- Спросите прямо, какой тип титула у земли, и не воспринимайте расплывчатый или успокаивающий ответ как подтверждение.
- Если вы уже владеете землёй через старую корпоративную структуру, проверьте её сейчас, а не ждите, дойдёт ли до вас правоприменение.
В нашем руководстве о распространённых ошибках, которых стоит избегать при покупке в Паттайе разобраны связанные тревожные сигналы, а наш пошаговый гид по покупке проводит через более широкий процесс сделки. Вы можете посмотреть актуальные дома и виллы с бассейном, которые сейчас представлены на рынке.
Часто задаваемые вопросы
Не поздно ли исправить существующую структуру номинальной компании?
Не обязательно, но этим нужно заняться сейчас, а не откладывать. Варианты зависят от того, как изначально была выстроена структура и какие документы существуют, поэтому это не то, что стоит оценивать самостоятельно. Siamglow тесно сотрудничает с проверенной юридической фирмой в Паттайе и может помочь ответить на первичные вопросы и направить вас в правильном направлении.
Зарегистрированная аренда (leasehold) действительно надёжна?
После регистрации в Земельном департаменте аренда является признанным юридическим правом на срок её действия. Продление свыше 30 лет требует нового соглашения, оформляемого на тот момент, а не заранее гарантированного права, согласно решению Верховного суда 2025 года. Проверьте пункт о продлении в вашем договоре с юристом.
Можно ли просто купить дом, не переживая о земле под ним?
Нет. В Таиланде земля и строения юридически разделены. Владение домом без чёткой и законной договорённости по земле под ним оставляет ваше положение в отношении этой земли неопределённым. Всегда проверяйте оба аспекта, прежде чем что-либо оплачивать.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Земельные и корпоративные структуры в Таиланде могут повлечь реальные юридические и финансовые последствия, если они оформлены неправильно. Всегда уточняйте вашу конкретную ситуацию у лицензированного тайского юриста, прежде чем что-либо подписывать или перестраивать уже существующую схему.
Покупаете дом в Паттайе и хотите убедиться, что делаете всё правильно, или проверяете структуру, которая у вас уже есть? Свяжитесь с нашей командой. Мы тесно сотрудничаем с проверенной юридической фирмой в Паттайе и можем помочь ответить на ваши вопросы.
