Продлено до 24 июля 2027 года
На тайском языке
И до июля 2027 года
На этой странице объясняется, что говорят правила. Это не юридическая консультация и она не может сказать, что именно можно построить на конкретном участке. Тайский текст — единственная официальная версия. По конкретному зданию или участку уточняйте в местных органах власти (мэрия Паттайи в черте города) и у юриста по недвижимости.
Может ли кто-то построить перед моим видом на море?
Это один из первых вопросов, которые нам задают, когда смотрят кондо с видом на море — и он вполне справедливый. Паттайя постоянно строится, и за вид имеет смысл переплачивать только если он останется таким же и через десять лет.
Короткий ответ: рядом с пляжем закон строгий. Дальше от моря он говорит гораздо меньше. В пределах зоны, на которую распространяются эти правила (включая большую часть Паттайи — см. карту ниже), вот максимальная допустимая высота в зависимости от расстояния вглубь суши:
| Расстояние от берега вглубь суши | Максимальная высота |
|---|---|
| 0–20 м | Строительство запрещено, кроме небольших общественных сооружений высотой до 4 м и государственных объектов безопасности |
| 20–100 м | 14 м, примерно четыре этажа |
| Более 100 м | В этих правилах ограничений по высоте нет (на материке, на склонах менее 20%) |
20 м отсчитываются от линии прилива. 100 м отсчитываются от линии среднего уровня моря, которая проходит немного дальше на пляже, поэтому зона ограничения 14 м заканчивается на расстоянии чуть меньше 100 м вглубь суши от линии прилива.
Два исключения не зависят от расстояния. На Ко Лане, Ко Саке и Ко Хроке предел — 9 м везде, где строительство разрешено, и там также действует 20-метровая прибрежная полоса. На склонах уклон 20%–35% допускает только отдельно стоящий дом или одно здание высотой до 12 м на материке и здания высотой до 9 м на островах. При уклоне выше 35% строить нельзя.
Эти правила изложены в уведомлении Министерства природных ресурсов и окружающей среды, опубликованном в Королевской газете 24 июля 2020 года и продлённом в 2025 году. Официальный текст — на тайском, и нам не удалось найти английский перевод. Поэтому мы изучили полный текст и официальную карту и ниже объясняем, что это означает для покупателя недвижимости в Паттайе.
Все правила подробно
| Где | Что говорится в правиле | Пункт |
|---|---|---|
| Первые 20 м от линии прилива | Строительство запрещено. Единственные исключения — небольшие сооружения коммунального назначения или государственные постройки (высотой до 4 м, общей площадью до 24 м² и до 6 м² на одно строение), государственные сооружения для защиты от наводнений и предупреждающие вышки. Для последних двух требуется заключение провинциального экологического комитета. | 6 (1) |
| В пределах 100 м от моря | Здания высотой до 14 м. Не менее 75% участка должно оставаться свободным, и как минимум половина этой свободной площади должна быть озеленена. | 6 (2) |
| Ко Лан, Ко Сак, Ко Кхрок | Здания высотой до 9 м, при этом не менее 75% участка остаётся свободным, и как минимум половина этой свободной площади должна быть озеленена. | 6 (3) |
| Склоны от 20% до 35% | На материке — только отдельно стоящий дом или одно здание, высотой до 12 м. На островах — до 9 м. На участке площадью 100 квадратных ва (400 м²) и более каждое здание занимает по застройке не более 90 м², а не менее 70% участка остаётся свободным и водопроницаемым. На участке меньшей площади — не более 70 м², при этом не менее 50% оставляется свободным. | 6 (4) |
| Склоны более 35% | Строительство запрещено. | 6 (5) |
| В пределах 6 м от реки, канала или общественного водоёма | Строительство запрещено (отсчёт ведётся от естественного берега), за исключением общественных сооружений для водного транспорта или коммунальной инфраструктуры — после рассмотрения провинциальным комитетом. | 6 (6) |
Как измеряется высота: от уровня земли, либо от уровня дороги, если участок поднят до уровня дороги или выше, — до самой верхней точки здания. На наклонном участке измерение ведётся от самой низкой точки здания. Для двускатной или вальмовой крыши высота измеряется до верха стены самого высокого этажа, а не до конька (пункт 7). «Квадратный ва» — тайская единица площади земли, равная 4 м².
Третья дистанция — 50 м — которая не про высоту
В уведомлении также используется расстояние 50 м, измеряемое от линии прилива. Оно не меняет ограничений по высоте. Оно определяет, какое экологическое исследование должен подать отель, многоквартирный дом или проект кондоминиума, прежде чем его можно будет реализовать:
- В пределах 50 м от линии прилива: полная оценка воздействия на окружающую среду (EIA). В тексте не установлен минимальный размер (пункт 11 (2)).
- Более чем в 50 м от линии прилива: более короткая предварительная оценка (IEE) для объектов на 30–79 номеров или с общей площадью 1 500 м² до менее 4 000 м² (пункт 11 (1)). Более крупные проекты в этом пункте не перечислены; также применяются национальные правила по EIA, которые здесь не рассматриваются.
Одобренное исследование дополняет другие требования уведомления, а не заменяет их (пункт 11). Кондоминиум в 30 м от линии прилива требует полного EIA и всё равно ограничивается высотой 14 м.
Где действуют правила
Уведомление распространяется на территорию, обозначенную на карте, приложенной к нему. Мы перерисовали эту карту на актуальной подоснове. Она охватывает Паттайю от севера Наклуа, за Вонгамат, до чуть южнее пляжа Джомтьен, включая северную оконечность На Джомтьен. В глубь суши она включает Восточную Паттайю и Нонг Пру и заходит в части Нонг Пла Лай и Понг, в районе озера Мабпрачан. Также она включает три острова: Ко Лан, Ко Сак и Ко Кхрок.
Остальная часть На-Джомтьена, Банг-Сарая и побережья Саттахипа находится вне нанесённой на карту зоны, хотя в заголовке уведомления упоминается округ Саттахип. Это не означает, что там разрешено всё. Правила зонирования и строительного контроля действуют везде. Эти конкретные прибрежные ограничения — нет.
Что это означает для вида на море
- Если здание находится в пределах 100 м от моря, то земля между ним и водой тоже входит в эту полосу. Пока эти правила действуют, там нельзя строить ничего нового выше 14 м, а в первых 20 м — ничего, кроме небольших общественных сооружений. Здание высотой 14 м всё равно может перекрыть вид с нижнего этажа.
- Если здание расположено дальше от берега, полоса охватывает только участок, ближайший к пляжу. Земля между вашим зданием и этой полосой, если она на материке и уклон менее 20%, не имеет ограничения по высоте по данному уведомлению. Что там можно строить, зависит от правил зонирования и строительного контроля.
- То, что уже построено, остаётся (пункт 18), хотя его нельзя перестраивать или переводить в тип здания, который правила запрещают. Правила распространяются на новые здания, реконструкции и изменение назначения. Здание, разрешение на которое было получено до 25 июля 2020 года, можно завершить по прежним правилам, но любое изменение этого разрешения, запрошенное позже, будет рассматриваться по правилам 2020 года (пункт 19).
- Некоторые здания рядом с пляжем выше 14 м. Мы не нашли официального объяснения, которое бы их охватывало. Только разрешительное дело по конкретному зданию может показать, какие правила к нему применялись.
- На склонах важно не меньше, чем расстояние до моря. На склонах холма Пратамнак и на Ко Ланте ограничения по высоте 12 м и 9 м, а также запрет при уклоне более 35% могут определить, что вообще можно построить на участке.
Если вы сравниваете кондоминиумы вдоль пляжа, например в Джомтьене или на Пратамнаке, полезный вопрос простой: находится ли земля между объектом и морем в пределах 100‑метровой полосы или нет?
Правила действуют до июля 2027 года
Уведомление 2020 года действовало пять лет — до 24 июля 2025 года. В апреле 2025 года министерство продлило его на два года, начиная с 25 июля 2025 года, поэтому теперь оно действует до 24 июля 2027 года (Royal Gazette, 28 апреля 2025 года). В качестве причины продления указано одно: меры защиты всё ещё нужны ещё на некоторое время.
Что будет после июля 2027 года, пока не объявлено. Министерство может снова продлить текст или заменить его. Для Пхукета проект поправок к аналогичному уведомлению был опубликован для общественного обсуждения на сайте Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning (ONEP) в июне и августе 2026 года. По состоянию на 8 октября 2026 года проекта для Паттайи там не было. Мы проверяем эту страницу и обновим эту, когда появится проект.
Ключевые ограничения не новые. Версия 2010 года уже запрещала строительство в первых 20 м и ограничивала высоту 14 м в пределах 100 м от моря. Текст 2020 года ужесточил правило для склонов, запретив строительство на уклонах свыше 35% вместо 50%.
Другие запреты, предусмотренные правилами
То же уведомление также определяет, что не может быть построено рядом с вами — это важно, когда вы покупаете дом, а не квартиру в кондоминиуме.
- Никаких заводов к западу от дороги Сукхумвит. К востоку от Сукхумвита — только те типы заводов, которые перечислены в приложении к уведомлению, и при наличии оборудования для контроля загрязнений.
- Запрещены коммерческие животноводческие фермы, кроме небольших площадью до 200 м², расположенных не ближе 1 км от побережья и 30 м от общественных источников воды и колодцев с питьевой водой, при наличии системы очистки отходов.
- Запрещено строительство новых крематориев, кроме случаев замены существующего на том же участке.
- Добыча полезных ископаемых запрещена, как и коммерческая выемка песка, грунта или гравия.
Зонирование — это отдельный слой
Эти прибрежные правила действуют поверх зонирования, которое определяет, какой тип застройки возможен на участке. Собственный городской план Паттайи 2015 года, по данным Ассоциации сиамских архитекторов, указан как отменённый. С декабря 2019 года землепользование в Чонбури регулируется планом землепользования Восточного экономического коридора (EEC). Согласно объявлению Политического комитета EEC (Royal Gazette, 9 декабря 2019 года), в изложении Ассоциации сиамских архитекторов, этот план выполняет функцию городского плана для провинции до утверждения новых городских планов.
LandsMaps — бесплатная онлайн-карта Земельного департамента — показывает официальную оценочную стоимость титульного участка и может отображать слой зонирования. Прежде чем полагаться на него, уточните в администрации, какому плану соответствует этот слой.
Как проверить конкретное здание или участок
- Запросите разрешения. Для существующего здания попросите у продавца или у управляющей компании (juristic person) копию разрешения на строительство. Для нового проекта запросите у застройщика разрешение на строительство и одобрение EIA. ONEP публикует статус отчётов EIA на своём сайте.
- Посмотрите на участок перед вами. В LandsMaps найдите участок между вашим объектом и морем. Его цвет зоны, уклон и расстояние до пляжа дадут первичное понимание того, какие правила могут применяться к новой застройке там. Подтвердить это могут только уполномоченные органы.
- Обратитесь в местный орган власти. Отдел строительного контроля мэрии Паттайи может разъяснить, что разрешают правила на участке в пределах города. За пределами — например, в Нонг Пла Лай или Понге — обращайтесь в местную муниципальную администрацию.
- Пусть юрист проверит документы до того, как вы подпишете. Юрист по недвижимости может проверить право собственности, разрешения и применимые правила. Остальную часть процесса мы разбираем в нашем пошаговом руководстве по покупке недвижимости в Паттайе иностранцем.
Вид на море — это один вопрос. Вода на улице — другой: наша карта затоплений Паттайи фиксирует места, где затопления были отмечены или измерены за последние три сезона дождей.
Что эта страница может и чего не может вам сказать
- Она объясняет уведомление простым языком. Тайский текст в Royal Gazette — единственная официальная версия, и в нём больше деталей, чем мы показываем здесь.
- Граница на карте приблизительная. Она перерисована с карты масштаба 1:50 000, и по нашей оценке находится примерно в пределах 50–150 м от официальной линии.
- Она не охватывает все правила. Также применяются правила зонирования, строительного контроля, пожарной безопасности и национальные требования EIA — как внутри, так и за пределами обозначенной на карте территории.
- Она не может сказать, что было разрешено на конкретном участке, или соответствует ли конкретное здание правилам.
- Правила могут меняться. Текущая редакция действует до 24 июля 2027 года.
- Это не юридическая консультация. Для принятия решения по объекту недвижимости поговорите с юристом по недвижимости.
Как пользоваться этой страницей
Можно ли повторно использовать карту или таблицу? Да. Пожалуйста, укажите Министерство природных ресурсов и окружающей среды как источник правил и участников OpenStreetMap как источник базовой карты, а также дайте ссылку на эту страницу как на источник перевода и перерисованной карты.
Здесь есть ошибка или информация устарела. Сообщите нам через нашу страницу контактов; если у вас есть ссылка на официальный текст, приложите её — и мы проверим.
Источники
- Уведомление Министерства природных ресурсов и окружающей среды о зонах охраны окружающей среды и мерах в районах Бангламунг и Саттахип, провинция Чонбури, 2020 (ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในบริเวณพื้นที่อำเภอบางละมุง และอำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี พ.ศ. 2563). Королевская газета, том 137, специальный выпуск 170 Ng, 24 июля 2020 г., с приложенной картой. Текст на тайском (PDF, ONEP).
- Уведомление о продлении вышеуказанного на два года, 2025. Королевская газета, том 142, специальный выпуск 177 Ng, стр. 35, 28 апреля 2025 г. Текст на тайском (PDF, ONEP).
- Версия уведомления 2010 года в изложении Ассоциации сиамских архитекторов: asa.or.th (на тайском).
- Список действующих и отменённых комплексных генеральных планов городов, Ассоциация сиамских архитекторов: asa.or.th (на тайском) — для проверки статуса генерального плана Паттайи 2015 года.
- План землепользования EEC, объявление Комитета по политике EEC, Королевская газета, 9 декабря 2019 г., в изложении Ассоциации сиамских архитекторов: asa.or.th (на тайском).
- ONEP: список проектов, открытых для публичного обсуждения: onep.go.th (на тайском языке), проверено 8 октября 2026 г.
- LandsMaps, Земельный департамент: landsmaps.dol.go.th.
Все даты приведены с переводом из тайского буддийского календаря: 2563 — это 2020, 2568 — 2025, а 2570 — 2027.
Если вас интересует конкретное здание
Если у вас есть конкретный юнит, свяжитесь с нами. Мы посмотрим, что находится между ним и морем и какие пункты этих правил, похоже, к нему относятся; скажем, когда честный ответ — что пока никто не может сказать наверняка; и подскажем, в какой офис или к какому юристу обратиться для подтверждения.
