Число в заголовках — не то число, которое будет в вашем счёте
Если вы в этом году читали что‑нибудь о расходах на недвижимость в Таиланде, вы наверняка видели цифру 0,01%. Тайская деловая газета Thansettakij снова сообщила об этом 1 июля, когда в Royal Gazette опубликовали продление меры. Пошлина за переход права снижена до 0,01%. Пошлина за регистрацию ипотеки снижена до 0,01%. Звучит так, будто регистрация недвижимости в Таиланде стала почти бесплатной.
Но для иностранного покупателя в Паттайе это не так. Мера действительно действует и продлена до 30 июня 2027. Она позволяет тайским покупателям существенно сэкономить. Однако опубликованные условия ограничивают её покупателями — физическими лицами с гражданством Таиланда. Покупаете кондоминиум на своё имя по иностранному паспорту — платите стандартную пошлину за переход права 2%. Для объекта с оценочной стоимостью четыре миллиона бат это примерно восемьдесят тысяч бат, а не несколько сотен.
Ниже — что именно фактически взимает Земельный департамент при покупке кондо в Паттайе, что изменится с 1 января 2027 года и как заложить эти расходы в бюджет.
Что на самом деле означает мера 0,01%
Кабинет министров в этом году одобрил продление, и Royal Gazette опубликовала соответствующее уведомление. Мера вступила в силу 1 июля 2026 года и действует до 30 июня 2027 года, продолжая аналогичную меру, которая истекла 30 июня 2026 года.
В публичном уведомлении Земельного департамента изложены условия. Пошлина за регистрацию перехода права снижается с 2% до 0,01%, а пошлина за регистрацию ипотеки — с 1% до 0,01%. Одновременно должны выполняться четыре условия:
- Объектом должна быть жилая недвижимость, коммерческое здание, земельный участок с таким зданием, либо юнит в кондоминиуме, зарегистрированный по закону. Пустой земельный участок не подходит.
- Цена продажи, официальная оценочная стоимость и сумма ипотеки — каждое из этих значений — должны быть не более 7 миллионов бат.
- Покупатель должен быть физическим лицом с гражданством Таиланда. В тайском тексте указано “สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย”. Компании также не подходят.
- Если сделка оформляется с ипотекой, регистрация перехода права и ипотеки должны быть проведены в один и тот же день.
Обратите внимание, что НЕ является препятствием. Потолок в 7 миллионов бат покрывает большую часть рынка Паттайи. Согласно пресс-релизу Центра информации о недвижимости от 11 сентября 2026 года, опубликованному на тайском языке, средняя стоимость кондоминиума, переоформленного на иностранного покупателя по стране в первом полугодии 2026 года, составила 4,3 млн бат. Не ценовой лимит исключает вас. А ваша национальность.
Четыре сбора, взимаемые при переоформлении
Сначала — одно условие. Иностранец, покупающий на своё имя, должен укладываться в иностранную квоту здания, ограниченную 49% от общей площади всех юнитов, а Земельный департамент запрашивает подтверждение, что средства на покупку поступили в иностранной валюте. Наше пошаговое руководство по покупке для иностранцев объясняет, на каком этапе идут эти проверки. Сам день переоформления — это один визит, расчёты производятся кассовыми чеками.
Сбор за переоформление, 2%
Рассчитывается по официальной оценочной стоимости, а не по цене, о которой вы договорились. Именно этот сбор мера 0,01% снижает для тайских покупателей.
Специальный бизнес-налог, 3,3%, или гербовый сбор, 0,5%
Применяется только один из них. Если продавец владел объектом менее пяти лет, взимается Специальный бизнес-налог 3,3% — с большей из двух величин: оценочной стоимости или цены продажи. Если прошло пять лет или более, либо объект был основным жильём продавца и его имя указано в домовой книге более года, вместо этого применяется гербовый сбор 0,5%. Разница существенная, поэтому срок владения продавца стоит уточнить заранее.
Налог у источника
Подоходный налог продавца, взимаемый на стойке. Для продавца-физлица Земельный департамент рассчитывает его по оценочной стоимости по прогрессивной шкале, с вычетом в зависимости от срока владения. Для продавца-компании это фиксированные 1% от большей из величин: оценочной стоимости или цены продажи.
Сбор за регистрацию ипотеки, 1%
Только если на объект зарегистрирован кредит (ипотека) — а у большинства иностранных покупателей здесь этого нет.
Более широкая картина — включая ежегодный налог на землю и здания, а также расходы после передачи объекта — разобрана в нашем гиде по налогам и сборам при покупке недвижимости в Паттайе.
Оценочная стоимость важнее согласованной цены
Сбор за переход права собственности рассчитывается как процент от государственной оценочной стоимости, установленной Департаментом казначейства, а не от цены, о которой вы договорились. Эта величина обычно ниже рыночной, что играет вам на руку при оформлении. Но это также означает, что вы не можете оценить расходы на закрытие сделки по цене предложения. Нужна оценочная стоимость именно этого объекта, и ваш юрист может получить её до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Это также означает, что скидка не уменьшает сбор за переход права собственности в той же пропорции. Снизьте цену на 200 000 бат — и сбор чаще всего вообще не изменится, потому что оценочная стоимость не поменялась.
Что изменится с 1 января 2027 года
Департамент казначейства работает по четырёхлетнему циклу оценочных стоимостей. Текущий цикл заканчивается 31 декабря 2026 года, и его сменит новый — на 2027–2030 годы.
Генеральный директор департамента, которого 23 сентября 2026 года цитировала тайская деловая ежедневная газета Bangkok Biznews, сообщил, что новый график, как ожидается, будет опубликован 1 декабря 2026 года и вступит в силу 1 января 2027 года, с повышением по стране минимум на 10%. Заявленная цель — сократить разрыв с рыночной стоимостью, который сейчас составляет около 30–40%, до не более чем 20%.
Два уточнения. Этот процент — предварительная оценка, сделанная до публикации, и это среднее значение по стране, поэтому по нему нельзя судить ни об одном адресе в Паттайе. Однако сама переоценка — не слух. Это запланированное завершение фиксированного четырёхлетнего цикла.
На практике, начиная с января 2027 года, за тот же самый кондоминиум по той же цене, вероятно, будет взиматься немного более высокая пошлина за переход права, потому что базовая стоимость выросла. То же самое касается налогов продавца и ежегодного налога на землю и здания. Если вы близки к подписанию сделки на рынке кондоминиумов Паттайи, держите в фокусе дату регистрации перехода права.
Ситуация с тайским супругом и её собственные компромиссы
Условие по гражданству вызывает очевидный вопрос у многих покупателей здесь, состоящих в браке с гражданином Таиланда. Если покупателем выступает тайский супруг(а), мера применяется, потому что покупатель — тайское физическое лицо.
Это важно для тех, кто рассматривает дом, а не кондоминиум, поскольку иностранец обычно не может владеть землёй на своё имя. Но экономия никогда не должна определять структуру владения. Когда тайский супруг(а) покупает землю, Земельный департамент обычно требует совместное заявление о том, что средства являются личной собственностью супруга(и), и его подписание имеет реальные последствия для иностранного партнёра. Внесение денег на тайское имя, чтобы другой человек держал актив для вас, — это номинальная схема, а номинальное владение незаконно по тайскому законодательству.
Выбирайте структуру владения исходя из её собственных преимуществ — вместе с юристом, который представляет именно ваши интересы, а не интересы продавца. Ничто из сказанного здесь не является налоговой или юридической консультацией, и перед подписанием ваш конкретный случай следует подтвердить у квалифицированного специалиста.
Кто за что платит
Тайское законодательство не говорит, кто именно оплачивает пошлину за переход права. Оно говорит, что пошлина подлежит уплате. Всё остальное определяется договором.
Обычная отправная точка на местном вторичном рынке — разделение пошлины за переход права 50/50, при этом продавец оплачивает Specific Business Tax или гербовый сбор, а также удерживаемый налог, поскольку это налоги с его прибыли. Застройщики устанавливают собственные условия, и они сильно различаются от проекта к проекту.
В любом случае зафиксируйте распределение расходов в договоре бронирования и в договоре купли-продажи цифрами, а не устными обещаниями на просмотре. Размытые формулировки на этапе бронирования превращаются в спор в день переоформления, когда у вас меньше всего возможностей отказаться от сделки.
Зафиксировать цифрами
Возьмём перепродажную квартиру (кондо), купленную на ваше имя в рамках иностранной квоты: цена сделки — 4,5 млн бат, оценочная стоимость — 3,2 млн бат, а продавец владеет объектом уже шесть лет.
Сбор за переоформление составляет 2% от 3,2 млн, то есть 64 000 бат. При разделении 50/50 ваша доля — 32 000 бат. Поскольку продавец владеет объектом более пяти лет, применяется гербовый сбор 0,5%, а не Specific Business Tax, и гербовый сбор вместе с удерживаемым налогом ложатся на сторону продавца. Поэтому ваша часть — примерно 32 000 бат плюс собственные сборы здания за оформление документов при переоформлении.
Стоит изменить одну переменную — и суммы меняются. Если бы продавец владел объектом три года, Specific Business Tax 3,3% от 4,5 млн бат составил бы 148 500 бат, и продавец, видя такую цифру, часто пытается переложить часть этой суммы в переговоры.
Это округлённые цифры для примера, а не коммерческое предложение. Ставки и льготы, применимые к конкретной сделке, следует подтвердить у юриста или налогового консультанта.
Три вопроса, которые нам задают чаще всего
Может ли иностранный покупатель воспользоваться снижением сбора за переоформление до 0,01%?
Нет. Опубликованные условия ограничивают меру покупателем — физическим лицом гражданства Таиланда, поэтому иностранный покупатель, оформляющий кондо на своё имя, платит стандартный сбор за переоформление 2%. Компании также исключены. Мера действует с 1 июля 2026 по 30 июня 2027, при лимите 7 млн бат по цене продажи, оценочной стоимости и сумме ипотеки.
Сбор за переоформление рассчитывается от цены, которую я плачу, или от государственной оценочной стоимости?
На основе государственной оценочной стоимости, установленной Департаментом казначейства, которая обычно ниже рыночной цены. Специальный бизнес-налог и гербовый сбор рассчитываются по большей из двух величин — оценочной стоимости или цены продажи. Ожидается, что новый четырёхлетний график оценочных стоимостей будет опубликован 1 декабря 2026 года и вступит в силу 1 января 2027 года.
Кто оплачивает сбор за переоформление в Паттайе — покупатель или продавец?
Тайское законодательство этого не закрепляет. Это определяется договором. В сегменте вторичной недвижимости отправной точкой часто является разделение сбора 50/50, при этом продавец обычно оплачивает специальный бизнес-налог или гербовый сбор, а также удерживаемый налог. Новостройки устанавливают свои условия. Зафиксируйте распределение в договоре цифрами до внесения депозита за бронирование.
Перед тем как планировать бюджет
Здесь расходы на сделку стабильны и заранее известны, поэтому их легко заложить в бюджет, если у вас правильные цифры. Проблема в том, что «популярная» цифра, которая ходит в 2026 году, относится к другому типу покупателя, а расчёт бюджета по ней оставляет разрыв в самый неподходящий момент.
Перед любым бронированием запросите оценочную стоимость и срок владения у продавца, а распределение сборов получите в письменном виде. Если вы рассматриваете конкретный объект и хотите, чтобы предполагаемый счёт в Земельном департаменте был рассчитан на реальных цифрах, пришлите нам детали, и мы разберём это вместе с вами.
