Le titre sur le « ralentissement » n’est pas la partie la plus intéressante
Si vous avez suivi cette année l’actualité du marché des condos à Pattaya, vous avez probablement vu le même message revenir : les achats par des étrangers reculent et le marché se refroidit. C’est vrai, mais ce n’est pas toute l’histoire. Le Real Estate Information Center (REIC), l’entité de recherche de la Government Housing Bank de Thaïlande, a publié ses données officielles du T1 2026 sur les transferts de copropriétés à des ressortissants étrangers, et l’information la plus utile est cachée dans les chiffres : le profil de ceux qui achètent a changé, et cela compte plus pour vous que le pourcentage affiché en titre.
Que vous envisagiez un condo pour y vivre une partie de l’année ou comme investissement locatif, la composition des acheteurs autour de vous influence la marge de négociation, la demande à la revente et la façon dont le marché évoluera au cours des prochaines années. Voici ce que montrent réellement les données, et ce que cela signifie concrètement.
Ce que disent les chiffres officiels
Le rapport du REIC pour le T1 2026 estime le total des transferts de condominiums à des ressortissants étrangers, à l’échelle nationale, à 3 241 unités, en baisse de 17,3 % sur un an. La valeur totale des transferts a reculé de 17,9 % pour atteindre 13,46 milliards de bahts, et la surface totale transférée a diminué de 13,8 % à 141 644 mètres carrés. Les acheteurs étrangers représentaient encore 13,6 % de l’ensemble des unités de condos transférées au niveau national et 23,9 % de la valeur des transferts : ce n’est donc pas un marché que les étrangers ont quitté. C’est un marché où moins de transactions se concluent par trimestre, avec un prix moyen similaire. En divisant la valeur des transferts par le nombre d’unités, le condo moyen acheté par des étrangers au T1 2026 ressort à environ 4,15 millions de bahts, d’après les chiffres du REIC.
Le REIC a attribué ce recul global à une prudence économique, à la fois en Thaïlande et dans les pays d’origine des acheteurs, et non à un changement de politique ou de cadre légal. Cette distinction compte. Il s’agit d’un ajustement tiré par la demande et les devises, pas d’un changement de règles qui affecterait votre capacité à acheter.
Les acheteurs chinois se retirent. D’autres prennent le relais
La baisse à l’échelle nationale est presque entièrement due à un seul groupe. Les ressortissants chinois, historiquement le plus grand groupe d’acheteurs étrangers en Thaïlande, ont réduit leurs achats de condos de 38,8% en glissement annuel, à 906 unités, la valeur des transferts reculant de 42,9%. Bangkok Post et Nation Thailand ont tous deux indiqué que cela était lié à la pression économique en Chine plutôt qu’à quelque chose de spécifique à la Thaïlande, ce qui correspond au cadrage du REIC lui-même.
Dans le même temps, les données du REIC montrent que trois autres nationalités ont augmenté leurs achats sur le même trimestre : les acheteurs russes ont progressé de 33% à 383 unités, pour une valeur de 1,67 milliard de bahts (une hausse de 68,7% en valeur, ce qui suggère qu’ils achètent en moyenne des biens plus haut de gamme), les acheteurs indiens ont augmenté de 40% et les acheteurs australiens de 36,1%. Les Russes se sont hissés à la deuxième place parmi les nationalités d’acheteurs étrangers dans le classement du REIC, une position qu’occupait le Myanmar un an plus tôt. Bangkok Post a souligné que l’augmentation de la valeur, plus rapide que celle du nombre d’unités pour les acheteurs russes, indique un intérêt plus marqué pour les marchés côtiers thaïlandais portés par le tourisme — Phuket et Pattaya en particulier — plutôt que pour des unités à petit budget achetées dans une logique de pure spéculation.
Pour un marché qui, ces dernières années, dépendait d’une seule nationalité d’acheteurs évoluant dans une seule direction, une base d’acheteurs plus large et géographiquement plus diversifiée constitue, au final, une fondation plus stable. Les contrôles de capitaux, les variations de devise ou le ralentissement économique d’un seul pays ont désormais moins de capacité à faire bouger l’ensemble du marché à eux seuls.
Pattaya reste en tête du pays, même sur un trimestre plus lent
Malgré le recul national, les données du REIC montrent que la province de Chonburi, où se situe Pattaya, a enregistré davantage de transferts de condominiums à des étrangers que toute autre province de Thaïlande au T1 2026 : 1 167 unités, soit 36% de toutes les transactions étrangères à l’échelle nationale. Bangkok est restée devant en valeur totale des transferts, puisqu’elle compte plus d’unités à prix élevé, mais en nombre de transactions, la grande région de Pattaya demeure la destination numéro un du pays pour les acheteurs étrangers de condos.
Cela vaut la peine de s’y attarder. Même sur un trimestre où le marché national des acheteurs étrangers s’est contracté de près d’un cinquième, Pattaya a conservé sa place de première région en volume. Si vous comparez ce marché à celui des condos à vendre à Pattaya ailleurs en Asie du Sud-Est, cette résilience par rapport à la tendance nationale est un signal plus parlant que le chiffre de ralentissement en gros titres, pris isolément.
Une partie de cette résilience est structurelle. L’investissement continu du gouvernement dans le Corridor Économique de l’Est, la zone industrielle et d’infrastructures couvrant Chonburi, Rayong et Chachoengsao, a maintenu les valeurs foncières dans la zone élargie de Bang Lamung, qui inclut Pattaya, sur une trajectoire haussière, même lorsque les ventes d’unités se tassent ailleurs dans le pays. C’est un moteur de demande plus lent, à plus long terme, que le schéma d’achat d’une seule nationalité, et c’est l’une des raisons pour lesquelles les chiffres de Pattaya ont mieux résisté que la tendance nationale ce trimestre.
L’autre moitié du tableau : le stock invendu à Jomtien
Rien de tout cela ne signifie que le marché des condos à Pattaya manque d’offre. Le rapport de marché de février 2026 de Pattaya Mail, citant l’Agency for Real Estate Affairs, la REIC et Cushman & Wakefield, a décrit un marché façonné par « la pression des stocks rencontrant une demande portée par les relocalisations » : un important arriéré d’unités achevées, prêtes à être transférées, concentré à Jomtien et dans les zones de front de mer du sud, restant de plusieurs années de développement plus intensif.Cette combinaison — moins de transactions au total, mais un grand stock d’unités finies en attente d’acheteurs — correspond exactement à une configuration favorable à un acheteur patient. Les promoteurs confrontés à cet arriéré sont plus susceptibles de proposer des remises, des conditions de paiement flexibles, ou d’inclure des packs de mobilier qu’ils ne l’étaient il y a deux ou trois ans, lorsque la demande des investisseurs chinois absorbait la nouvelle offre plus rapidement.
Ce que cela signifie si vous achetez maintenant
Deux choses sont vraies en même temps sur ce marché : moins de transactions se concluent, et il y a plus de stock fini que d’acheteurs pour l’instant. Ensemble, cela vous donne davantage de marge pour négocier le prix, le calendrier de finalisation, ou ce qui est inclus, qu’un acheteur n’en avait pendant les années de pointe de la demande d’investissement chinois.Il vaut aussi la peine de se rappeler que, quel que soit le profil des acheteurs, les mécanismes juridiques d’achat en tant qu’étranger n’ont pas changé : la propriété en pleine propriété (freehold) d’un condominium est plafonnée à 49 % de la surface totale vendable d’un immeuble, et ce quota doit toujours être vérifié pour chaque unité avant de vous engager. Si vous n’êtes jamais passé par le processus d’achat ici, notre guide pas à pas pour acheter un bien immobilier à Pattaya en tant qu’étranger explique concrètement à quoi ressemble ce processus, y compris la vérification du quota.
En pratique, cela signifie que le prix affiché d’une annonce est davantage une position de départ qu’un montant fixe en ce moment, surtout en dehors des immeubles les plus recherchés. Le délai pendant lequel une unité donnée reste sur le marché avant d’être vendue dépend fortement de son prix, de l’immeuble et de l’emplacement ; traitez donc avec prudence tout chiffre unique que vous verrez cité pour la « durée moyenne de mise en vente », et demandez à votre agent l’historique réel des ventes d’unités comparables dans l’immeuble que vous envisagez.
Ce que cela signifie si vous la mettez en location
L’évolution de la nationalité des acheteurs est aussi un indicateur de qui pourrait vous louer, ou vous concurrencer en tant que bailleur, au cours des prochaines années. Le REIC et le Pattaya Mail présentent tous deux la nouvelle vague d’acheteurs — des ressortissants du Myanmar et, de plus en plus, des Russes — comme davantage orientée vers la relocalisation et la résidence de longue durée que vers le simple « achat-revente » spéculatif. Les résidents de long terme qui achètent pour y vivre réellement ne remettent généralement pas leur bien sur le marché en location courte durée en concurrence avec le vôtre, contrairement à un acheteur motivé uniquement par l’investissement.Cela ne se traduit pas par un chiffre garanti sur ce que vous allez gagner. Le revenu locatif à Pattaya dépend fortement de l’immeuble précis, de l’étage, de la vue et de la gestion quotidienne du logement. Toute estimation de rendement que vous voyez en ligne doit être considérée comme un point de départ pour vos propres recherches, pas comme une promesse. Si le revenu locatif est votre principale raison d’acheter, notre guide sur la maximisation du ROI sur le marché de la location saisonnière à Pattaya détaille les variables qui font réellement évoluer ce chiffre.
Une note sur le financement
Par ailleurs, la Banque de Thaïlande a abaissé son taux directeur à 1 % en février 2026, sa deuxième baisse consécutive et le niveau le plus bas depuis septembre 2022. Les taux moyens minimums de prêts de détail dans les banques commerciales thaïlandaises se sont assouplis à 7,38 % en juin 2026, contre 7,80 % un an plus tôt. C’est significatif si vous êtes résident thaïlandais ou étranger disposant du statut de résidence et des justificatifs de revenus nécessaires pour obtenir un prêt immobilier local. Cela compte moins pour la majorité des acheteurs étrangers de condominiums, qui achètent généralement comptant ou organisent un financement via une banque dans leur pays d’origine, puisque les banques commerciales thaïlandaises appliquent des critères d’éligibilité stricts aux demandeurs étrangers non-résidents. Si le financement fait partie de votre projet, confirmez votre éligibilité précise directement auprès d’une banque, plutôt que de supposer que le taux plus bas annoncé s’applique à votre situation.
Questions fréquentes
Le quota étranger pour les condos a-t-il changé en 2026 ?
Non. Le plafond de 49 % de propriété en pleine propriété (freehold) pour les étrangers, par immeuble de copropriété, n’a pas changé. Ce qui a changé, c’est la répartition des acheteurs au sein de ce quota, pas le quota lui-même. Confirmez toujours le quota étranger restant dans un immeuble précis avant de faire une offre.
Moins d’acheteurs chinois signifie-t-il que les prix des condos à Pattaya vont baisser ?
Pas forcément, et pas de manière uniforme. Les données du T1 2026 du REIC montrent moins de transactions, pas un effondrement des prix, et la valeur moyenne par unité transigée s’est maintenue. Les immeubles bien situés et bien gérés ont tendance à mieux tenir leurs prix que les segments sur-approvisionnés et grand public, notamment dans certaines zones de Jomtien. L’emplacement et la qualité de l’immeuble comptent plus que le chiffre national mis en avant dans les gros titres.
Est-ce le bon moment pour acheter un condo à Pattaya ?
Cela dépend de vos objectifs, de votre calendrier et de votre budget, et il vaut la peine de discuter de votre situation avec un agent qui connaît l’inventaire actuel. Ce que montrent les données, c’est que les conditions actuelles — plus d’offre livrée que d’acheteurs actifs — favorisent les acheteurs patients qui ont une marge de négociation, davantage que ces dernières années.
Si vous pesez vos options sur ce marché — que ce soit un immeuble précis à Jomtien, un bien de revente à Pratumnak, ou un secteur que vous n’avez pas encore envisagé — contactez notre équipe et nous vous guiderons sur ce qui est réellement disponible en ce moment.
