ทางลัดของบริษัทผู้ได้รับการเสนอชื่อกำลังถูกยกเลิกอย่างจริงจัง
เป็นเวลาหลายปีที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติบางรายใช้บริษัทจำกัดของไทย โดยมีผู้ถือหุ้นชาวไทยในนามเท่านั้น เพื่อถือครองที่ดินและบ้านบนที่ดินนั้น การกระทำดังกล่าวไม่ถูกต้องตามกฎหมายอย่างแท้จริง เว้นแต่ผู้ถือหุ้นชาวไทยเหล่านั้นจะมีส่วนได้ส่วนเสียอย่างแท้จริง แต่เนื่องจากการบังคับใช้กฎหมายนั้นไม่สม่ำเสมอมากพอที่ผู้ซื้อจำนวนมากจะมองว่าเป็นทางลัดที่ใช้ได้ผล
แต่สถานการณ์เปลี่ยนไปในปี 2026 หากคุณวางแผนจะซื้อบ้านในพัทยา คุณควรทำความเข้าใจอย่างถ่องแท้ว่าเกิดอะไรขึ้นก่อนที่จะพิจารณาโครงสร้างใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับบริษัทไทย
อะไรจะเกิดขึ้นจริงในปี 2026
กรมส่งเสริมธุรกิจของไทยได้ออกคำสั่งที่ 2/2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 กำหนดให้ผู้ถือหุ้นชาวไทยในบริษัทที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นน้อยกว่า 50% หรือมีกรรมการชาวต่างชาติที่มีอำนาจลงนาม ต้องยื่นงบการเงินย้อนหลัง 3 เดือน ณ เวลาจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท เพื่อตรวจสอบว่าเงินทุนมาจากเงินทุนของผู้ถือหุ้นชาวไทยเอง ไม่ใช่จากบุคคลต่างชาติที่อยู่เบื้องหลัง คำสั่งที่เกี่ยวข้องอีกฉบับคือ คำสั่งที่ 1/2569 กำหนดให้บริษัทต้องรับรองว่าไม่ได้ใช้การแต่งตั้งตัวแทน หมายเลขคำสั่งและข้อกำหนดเหล่านี้ได้รับการรายงานอย่างสม่ำเสมอในที่ปรึกษาทางกฎหมายหลายแห่ง รวมถึง One Asia Lawyers และการรายงานข่าวของสื่อเกี่ยวกับการปราบปรามดังกล่าวได้ยืนยันว่าบริษัทที่ถูกจัดอยู่ในกลุ่มเสี่ยงต้องยื่นเอกสารทางการเงินเพิ่มเติมก่อนการจดทะเบียนตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบข้อความปัจจุบันที่แน่นอนกับทนายความชาวไทยที่ได้รับอนุญาตก่อนนำไปใช้กับสถานการณ์ของคุณ
ในด้านการบังคับใช้กฎหมาย บางกอกโพสต์รายงานว่ามีการส่งเรื่องไปยังกรมที่ดินเพื่อตรวจสอบกรรมสิทธิ์มากกว่า 17,500 กรณี โดยใช้ระบบคัดกรองด้วย AI ที่เริ่มใช้งานตั้งแต่เดือนตุลาคม 2568 และมีการปฏิบัติการร่วมกันในจังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นที่ตั้งของพัทยา ส่งผลให้มีการจับกุมและตรวจค้นใน 41 จุด การปฏิบัติการร่วมกันของหลายหน่วยงานในพัทยาเมื่อเดือนมีนาคม 2569 ซึ่งเกี่ยวข้องกับกรมพัฒนาธุรกิจ การท่องเที่ยว และสำนักงานพาณิชย์จังหวัดชลบุรี ได้ระบุบริษัทต่างชาติ 146 แห่งในจังหวัดเพื่อตรวจสอบเพิ่มเติม หนึ่งในกรณีดังกล่าวเกี่ยวข้องกับคนไทยคนเดียวที่ถือหุ้นในบริษัทมากกว่า 100 แห่ง โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมกันอย่างน้อย 300 ล้านบาท ซึ่งเป็นรูปแบบการแอบอ้างที่กฎการตรวจสอบใหม่นี้ออกแบบมาเพื่อตรวจจับ ทั่วประเทศ การตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้นนี้ส่งผลให้การจดทะเบียนบริษัทใหม่ที่มีความเสี่ยงลดลงประมาณ 60% ในไตรมาสแรกของปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ผลที่ตามมาจากการแต่งตั้งตัวแทนที่ได้รับการยืนยันแล้วนั้น ระบุไว้ในมาตรา 94 ของประมวลกฎหมายที่ดิน คือ คำสั่งจำหน่าย ซึ่งให้เวลาเจ้าของที่ดินระหว่าง 180 วันถึง 1 ปีในการขายทรัพย์สิน โดยเงินที่ได้จากการขายจะตกเป็นของผู้ขาย นี่ไม่ใช่บทลงโทษที่เสนอ แต่เป็นผลทางกฎหมายที่มีอยู่แล้ว ซึ่งปัจจุบันถูกนำมาใช้สม่ำเสมอมากขึ้นกว่าเดิม
เหตุใดนี่จึงไม่ใช่ทางลัดที่ปลอดภัยอย่างแท้จริง
ตรงนี้ต้องชี้แจงให้ชัดเจน: บริษัทไทยที่ถือครองที่ดินนั้นถูกต้องตามกฎหมายเสมอมา ตราบใดที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นผู้ถือหุ้นที่แท้จริง หมายความว่าพวกเขาลงทุนและมีส่วนแบ่งในบริษัทตามที่กฎหมายกำหนด สิ่งที่เปลี่ยนไปไม่ใช่กฎพื้นฐาน แต่เป็นการตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้น และการแบ่งปันข้อมูลระหว่างหน่วยงานต่างๆ ที่ทำให้การจัดการแบบที่เคยหลบเลี่ยงการตรวจสอบนั้นยากที่จะปกปิดได้มากขึ้น
หากปัจจุบันคุณอยู่ในโครงสร้างบริษัทที่ไม่สามารถตรวจสอบได้อย่างแท้จริงว่าใครเป็นผู้ให้ทุน คุณควรปรึกษาทนายความชาวไทยที่มีใบอนุญาตในตอนนี้ ไม่ใช่รอจนสายเกินไป Siamglow ทำงานอย่างใกล้ชิดกับสำนักงานกฎหมายที่มีชื่อเสียงแห่งหนึ่งในพัทยา และเรายินดีที่จะตอบคำถามและช่วยชี้แนะแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ ไม่ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งแรกหรือตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ที่คุณมีอยู่แล้วก็ตาม
นี่หมายความว่าอย่างไรหากคุณกำลังซื้อบ้านมือสอง ไม่ได้สร้างบ้านใหม่
โดยส่วนใหญ่แล้วสิ่งที่กล่าวมาข้างต้นนั้นใช้ได้ไม่ว่าคุณจะซื้อที่ดินเปล่าเพื่อสร้างบ้านหรือซื้อบ้านมือสองที่สร้างเสร็จแล้วก็ตาม แต่ผู้ซื้อบ้านมือสองมีสิ่งหนึ่งที่ต้องตรวจสอบเพิ่มเติมคือ วิธีการเก็บรักษากรรมสิทธิ์ที่ดินของเจ้าของปัจจุบัน
หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังพิจารณาอยู่นั้น ปัจจุบันถือครองโดยบริษัทไทยแห่งหนึ่ง ให้สอบถามโดยตรงว่าบริษัทนั้นจะผ่านการตรวจสอบตามข้อกำหนดในปัจจุบันหรือไม่ คำสั่งจำหน่ายตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินนั้น มีผลผูกพันกับที่ดิน ไม่ใช่แค่เจ้าของปัจจุบัน ดังนั้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการตรวจสอบ หรือมีแนวโน้มที่จะถูกตรวจสอบ อาจทำให้คุณต้องรับมือกับปัญหาการปฏิบัติตามกฎหมายของผู้อื่น นี่เป็นเรื่องที่ทนายความควรตรวจสอบก่อนที่คุณจะจ่ายเงินมัดจำ ไม่ใช่สิ่งที่คุณควรเชื่อคำพูดของผู้ขาย
วิธีที่ได้ผลจริง: การจดทะเบียนสิทธิการเช่า
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ต้องการบ้านมากกว่าคอนโด การจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่ดินเป็นวิธีที่ตรงไปตรงมาและถูกกฎหมาย คุณเช่าที่ดินได้นานสูงสุด 30 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลาสูงสุดภายใต้มาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และคุณเป็นเจ้าของบ้านหรือโครงสร้างทางกายภาพในชื่อของคุณเอง โดยมีเงื่อนไขว่าคุณเป็นผู้ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
สัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลาเกินสามปีจะต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิฉะนั้นจะมีผลทางกฎหมายเพียงสามปีเท่านั้น ไม่ว่าสัญญาจะระบุไว้อย่างไรก็ตาม ดังนั้นการจดทะเบียนจึงไม่ใช่เอกสารที่ไม่จำเป็น แต่เป็นสิ่งที่ทำให้สัญญาเช่ามีผลบังคับใช้ได้จริงในระยะยาว ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนอยู่ที่ 1.1% ของมูลค่าค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า: 1% เป็นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และ 0.1% เป็นอากรแสตมป์ สัญญาเช่าจะถูกบันทึกไว้โดยตรงที่ด้านหลังของโฉนดที่ดิน
โปรดระมัดระวังเกี่ยวกับคำสัญญาการต่อสัญญา สัญญาเช่าบางฉบับโฆษณาการต่อสัญญาต่อเนื่อง 30 ปี บางครั้งอาจใช้คำว่า “30+30+30” ในปี 2025 ศาลฎีกาของไทยได้ตัดสินว่าเงื่อนไขการต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าในลักษณะนี้เป็นโมฆะ สัญญาเช่าที่เกิน 30 ปีแรกจะต้องทำข้อตกลงใหม่ขึ้นอย่างแท้จริงในขณะที่ต่อสัญญา ไม่ใช่สิทธิ์ที่ได้มาตั้งแต่ต้น (โปรดตรวจสอบอ้างอิงคดีและวิธีการนำไปใช้กับสัญญาของคุณกับทนายความชาวไทยที่มีใบอนุญาต เนื่องจากแนวทางการตีความกฎหมายอาจเปลี่ยนแปลงได้) ขอให้ทนายความอธิบายอย่างชัดเจนว่า “สัญญาเช่า 90 ปี” นั้นรับประกันอะไรบ้างก่อนที่คุณจะเชื่อถือมัน
การอ่านโฉนดที่ดิน: ระบบสีการูดา
ก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อที่ดินใดๆ ไม่ว่าจะเป็นการเช่าหรือกรรมสิทธิ์อื่นๆ โปรดตรวจสอบประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดินนั้นๆ ประเทศไทยจะใช้ตราครุฑสีต่างๆ ในการประทับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน และสีนั้นๆ จะบอกถึงความมั่นคงของเอกสารสิทธิ์นั้น
- โฉนด ที่ดินครุฑแดง (น.ส.4 จ.): โฉนดที่ดินกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ มีการสำรวจและรับรองอย่างชัดเจน นี่เป็นโฉนดประเภทเดียวที่ให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์และไม่คลุมเครือ และเป็นสิ่งที่คุณต้องการสำหรับที่ดินใต้บ้านที่คุณเช่า
- กรีนครุฑ — น.สร 3 กอร์: สิทธิในการครอบครองที่ได้รับการยืนยัน พร้อมการสำรวจที่ได้รับการรับรอง แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ พบได้ทั่วไปและเชื่อถือได้ แม้ว่าจะต่ำกว่าโฉนดที่ดินก็ตาม
- แบล็คครุฑ — นอร์ ซอร์ 3 / นอร์ ซอร์ 3 คอร์: สิทธิในการครอบครองโดยไม่มีขอบเขตที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน ข้อพิพาทเรื่องขอบเขตมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นได้ง่ายกว่าในประเภทนี้
- บลูครุฑ — สร.ก. 1: เอกสารแสดงสิทธิการครอบครองเก่า เอกสารนี้ไม่ได้ให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของแต่อย่างใด และที่ดินที่มีเพียงเอกสารนี้เป็นหลักประกันทางกฎหมายนั้นอ่อนแอกว่าที่ดินประเภทอื่นๆ ที่กล่าวมาข้างต้นมาก
หากประกาศขายหรือผู้ขายไม่สามารถบอกคุณได้ว่าข้อใดในสามข้อนี้ใช้ได้ หรือให้ข้อมูลที่ไม่ชัดเจน ให้ถือว่านั่นเป็นเหตุผลที่จะปรึกษาทนายความก่อนดำเนินการต่อไป ไม่ใช่หลังจากนั้น
แนวทางปฏิบัติที่เป็นรูปธรรม
- ควรตัดโครงสร้างใดๆ ที่สร้างขึ้นโดยใช้บริษัทไทยเป็นศูนย์กลางออกไป เว้นแต่คุณจะพร้อมที่จะมีผู้ถือหุ้นชาวไทยที่ลงทุนจริง และได้รับการยืนยันด้วยเอกสารที่แท้จริง
- สำหรับการซื้อบ้าน ควรวางแผนโดยยึดหลักสิทธิการเช่าที่ดินที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีโฉนดที่ดิน (รูปครุฑสีแดง) กำกับอยู่ และจดทะเบียนอย่างถูกต้องกับกรมที่ดิน ไม่ใช่แค่ลงนามกันเองเป็นการส่วนตัว
- ควรให้ทนายความอิสระตรวจสอบข้อกำหนดการต่อสัญญาโดยละเอียดในสัญญาเช่าทุกฉบับก่อนลงนาม เนื่องจากคำตัดสินของศาลฎีกาในปี 2025 เกี่ยวกับการต่อสัญญาตามข้อตกลงล่วงหน้า
- สอบถามโดยตรงว่าที่ดินนั้นมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใด และอย่าถือว่าคำตอบที่คลุมเครือหรือให้ความมั่นใจนั้นเป็นการยืนยันที่ถูกต้อง
- หากคุณถือครองที่ดินผ่านโครงสร้างบริษัทแบบเก่าอยู่แล้ว ควรขอให้ตรวจสอบใหม่ตอนนี้เลย แทนที่จะรอจนกว่าการบังคับใช้กฎหมายจะมาถึงคุณ
คู่มือของเราเกี่ยวกับ ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยงเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา ครอบคลุมถึงสัญญาณเตือนภัยที่เกี่ยวข้อง และ คู่มือการซื้อแบบทีละขั้นตอน ของเราจะอธิบายกระบวนการซื้อโดยรวม คุณสามารถดู บ้าน และ วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำ ที่กำลังวางขายอยู่ในปัจจุบันได้
คำถามที่พบบ่อย
ตอนนี้สายเกินไปที่จะแก้ไขโครงสร้างบริษัทตัวแทนที่มีอยู่แล้วหรือไม่?
ไม่จำเป็นเสมอไป แต่จำเป็นต้องให้ความสนใจในตอนนี้มากกว่าที่จะปล่อยไว้ทีหลัง ทางเลือกต่างๆ ขึ้นอยู่กับโครงสร้างดั้งเดิมและเอกสารที่มีอยู่ ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องที่คุณควรประเมินด้วยตนเอง Siamglow ทำงานร่วมกับสำนักงานกฎหมายที่มีชื่อเสียงในพัทยา และสามารถช่วยตอบคำถามเบื้องต้นและชี้แนะแนวทางที่ถูกต้องให้คุณได้
สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนนั้นปลอดภัยจริงหรือไม่?
เมื่อจดทะเบียนสัญญาเช่ากับกรมที่ดินแล้ว สัญญาเช่านั้นจะถือเป็นสิทธิทางกฎหมายที่ได้รับการยอมรับตลอดระยะเวลาของสัญญา การต่ออายุเกิน 30 ปี จำเป็นต้องทำข้อตกลงใหม่ในเวลานั้น ไม่ใช่สิทธิที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า ตามคำตัดสินของศาลฎีกาในปี 2025 โปรดตรวจสอบข้อกำหนดการต่ออายุในสัญญาของคุณกับทนายความ
ฉันสามารถซื้อบ้านได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องที่ดินใต้บ้านหรือไม่?
ไม่ ในประเทศไทย ที่ดินและอาคารแยกจากกันตามกฎหมาย การเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่มีข้อตกลงทางกฎหมายที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินใต้บ้านนั้น ทำให้สิทธิ์ของคุณในที่ดินนั้นไม่แน่นอน ควรตรวจสอบทั้งสองส่วนให้เรียบร้อยก่อนจ่ายเงินเสมอ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย โครงสร้างที่ดินและบริษัทในประเทศไทยมีผลกระทบทางกฎหมายและการเงินอย่างแท้จริงหากจัดตั้งไม่ถูกต้อง ควรตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของคุณกับทนายความไทยที่ได้รับอนุญาตก่อนลงนามในเอกสารใด ๆ หรือปรับโครงสร้างข้อตกลงที่มีอยู่เสมอ
กำลังมองหาซื้อบ้านในพัทยาและต้องการมั่นใจว่าทำถูกต้อง หรือต้องการตรวจสอบโครงสร้างบ้านที่มีอยู่แล้ว? ปรึกษาทีมงานของเราได้ เลย เราทำงานร่วมกับสำนักงานกฎหมายที่มีชื่อเสียงในพัทยา และสามารถช่วยตอบคำถามของคุณได้
