ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินพัทยา: ผู้ซื้อต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้าง

ตัวเลขที่พาดหัวข่าวไม่ใช่ตัวเลขที่คุณต้องจ่ายจริงในบิล

หากคุณอ่านข่าวเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ คุณคงเห็นตัวเลข 0.01% มาแล้ว หนังสือพิมพ์ธุรกิจรายวันของไทย “ฐานเศรษฐกิจ” รายงานอีกครั้งเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม หลังราชกิจจานุเบกษาประกาศขยายมาตรการ ค่าธรรมเนียมโอนลดเหลือ 0.01% ค่าจดจำนองลดเหลือ 0.01% ฟังดูเหมือนว่าการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในไทยแทบจะฟรีแล้ว

แต่สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในพัทยา ไม่เป็นเช่นนั้น มาตรการนี้มีจริงและมีผลถึง 30 มิถุนายน 2027 ช่วยผู้ซื้อชาวไทยประหยัดเงินได้มาก แต่เงื่อนไขที่ประกาศจำกัดไว้เฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย หากคุณซื้อคอนโดในชื่อตนเองโดยใช้พาสปอร์ตต่างชาติ คุณต้องจ่าย ค่าธรรมเนียมโอน 2% ตามอัตราปกติ สำหรับยูนิตที่ประเมินราคา 4 ล้านบาท นั่นคือราว ๆ แปดหมื่นบาท แทนที่จะเป็นเพียงไม่กี่ร้อยบาท

ต่อไปนี้คือสิ่งที่สำนักงานที่ดินเก็บจริงสำหรับคอนโดในพัทยา สิ่งที่จะเปลี่ยนในวันที่ 1 มกราคม 2027 และวิธีวางงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้

มาตรการ 0.01% ระบุไว้จริง ๆ ว่าอย่างไร

คณะรัฐมนตรีอนุมัติการขยายมาตรการในปีนี้ และราชกิจจานุเบกษาได้ประกาศแล้ว มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2027 ต่อเนื่องจากมาตรการลักษณะเดียวกันที่หมดอายุเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026

ประกาศประชาสัมพันธ์ของกรมที่ดินระบุเงื่อนไขไว้ชัดเจน ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนลดจาก 2% เหลือ 0.01% ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% โดยต้องเป็นจริงพร้อมกันทั้งสี่ข้อดังนี้:

• อสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นอาคารที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนตามกฎหมาย ที่ดินเปล่าไม่เข้าเกณฑ์
• ราคาซื้อขาย ราคาประเมินราชการ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท อย่างละไม่เกิน
• ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ข้อความภาษาไทยระบุว่า “สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย” บริษัทก็ไม่เข้าเกณฑ์เช่นกัน
• กรณีมีการจำนอง ต้องจดทะเบียนการโอนและการจำนองในวันเดียวกัน

สังเกตว่าอะไร “ไม่ใช่” อุปสรรค เพดาน 7 ล้านบาทครอบคลุมตลาดพัทยาเป็นส่วนใหญ่ ตามข่าวประชาสัมพันธ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) วันที่ 11 กันยายน 2026 ซึ่งเผยแพร่เป็นภาษาไทย คอนโดมิเนียมเฉลี่ยที่โอนให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติทั่วประเทศในครึ่งปีแรกของปี 2026 มีมูลค่า 4.3 ล้านบาท เพดานราคาไม่ใช่สิ่งที่กันคุณออกไป แต่เป็น “สัญชาติ” ของคุณ

4 ค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บในวันโอน

มีเงื่อนไขหนึ่งที่ต้องมาก่อน ชาวต่างชาติที่ซื้อในชื่อตนเองต้องอยู่ภายในโควตาต่างชาติของอาคาร ซึ่งกำหนดไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของยูนิตทั้งหมด และสำนักงานที่ดินจะขอหลักฐานว่าเงินซื้อได้เข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ คู่มือ แบบทีละขั้นตอนสำหรับการซื้อในฐานะชาวต่างชาติ ของเราอธิบายว่าการตรวจสอบเหล่านี้อยู่ตรงไหนในลำดับขั้นตอน วันโอนเองเป็นนัดเดียว โดยชำระด้วยแคชเชียร์เช็ค

ค่าธรรมเนียมโอน 2%

คำนวณจากราคาประเมินทางการ ไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงซื้อขายกัน นี่คือค่าธรรมเนียมที่มาตรการ 0.01% ช่วยลดให้ผู้ซื้อชาวไทย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5%

ใช้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น หากผู้ขายถือครองยูนิตมาไม่ถึงห้าปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% โดยคิดจากมูลค่าที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินหรือราคาขาย หากครบห้าปีแล้ว หรือยูนิตนั้นเป็นบ้านหลักของผู้ขายและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินหนึ่งปี จะใช้อากรแสตมป์ 0.5% แทน ส่วนต่างค่อนข้างมาก จึงควรถามระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองตั้งแต่เนิ่น ๆ

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ภาษีเงินได้ของผู้ขาย เรียกเก็บที่เคาน์เตอร์ สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา สำนักงานที่ดินคำนวณจากราคาประเมินตามอัตราก้าวหน้า พร้อมหักลดหย่อนตามจำนวนปีที่ถือครอง สำหรับผู้ขายนิติบุคคล คิดแบบอัตราคงที่ 1% ของมูลค่าสูงกว่า ระหว่างราคาประเมินหรือราคาขาย

ค่าจดจำนอง 1%

เฉพาะในกรณีที่มีการจดทะเบียนเงินกู้ (จำนอง) ผูกกับทรัพย์สินเท่านั้น ซึ่งสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่นี่มักไม่ใช่กรณีนี้

ภาพรวมที่กว้างขึ้น รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี และค่าใช้จ่ายที่ตามมาหลังโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ใน คู่มือภาษีและค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์พัทยา ของเรา

มูลค่าประเมินสำคัญกว่าราคาที่คุณตกลงซื้อ

ค่าธรรมเนียมโอนคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จาก “ราคาประเมินราชการ” ที่กรมธนารักษ์กำหนด ไม่ได้คิดจากราคาที่คุณต่อรองกัน โดยตัวเลขนี้มักต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งเป็นประโยชน์กับคุณตอนชำระที่สำนักงานที่ดิน แต่ก็หมายความว่าคุณไม่สามารถประเมินค่าใช้จ่ายวันโอนได้จากราคาประกาศขายได้ คุณต้องทราบราคาประเมินของยูนิตนั้นโดยเฉพาะ และทนายของคุณสามารถขอข้อมูลนี้ได้ก่อนที่คุณจะตัดสินใจผูกมัด

นอกจากนี้ยังหมายความว่า ส่วนลดไม่ได้ทำให้ค่าธรรมเนียมโอนลดลงในสัดส่วนเดียวกัน ลดราคาไป 200,000 บาท ค่าธรรมเนียมส่วนใหญ่ก็มักไม่ขยับเลย เพราะราคาประเมินไม่ได้เปลี่ยน

อะไรจะเปลี่ยนในวันที่ 1 มกราคม 2027

กรมธนารักษ์ปรับราคาประเมินเป็นรอบทุก 4 ปี รอบปัจจุบันสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2026 และจะมีรอบใหม่สำหรับปี 2027 ถึง 2030 เข้ามาแทน

อธิบดีกรมธนารักษ์ ซึ่งถูกอ้างโดยหนังสือพิมพ์ธุรกิจรายวัน Bangkok Biznews เมื่อวันที่ 23 กันยายน 2026 กล่าวว่า คาดว่าตารางราคาประเมินใหม่จะประกาศในวันที่ 1 ธันวาคม 2026 และมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2027 โดยปรับเพิ่มทั่วประเทศอย่างน้อย 10% เป้าหมายที่ระบุไว้คือเพื่อลดช่องว่างให้เข้าใกล้มูลค่าตลาด จากปัจจุบันราว 30 ถึง 40% ให้เหลือไม่เกิน 20%

มีข้อควรระวังสองประการ ตัวเลขเปอร์เซ็นต์ดังกล่าวเป็นเพียงการคาดการณ์ที่ให้ไว้ก่อนประกาศจริง และเป็นค่าเฉลี่ยทั้งประเทศ จึงไม่สามารถนำมาอ้างอิงกับที่อยู่ในพัทยาโดยตรงได้ อย่างไรก็ตาม การปรับรอบครั้งนี้ไม่ใช่ข่าวลือ เพราะเป็นการสิ้นสุดตามกำหนดของรอบ 4 ปีที่ตายตัว

ในทางปฏิบัติ ตั้งแต่เดือนมกราคม 2027 คอนโดเดียวกันในราคาเท่าเดิมมีแนวโน้มจะมีค่าธรรมเนียมการโอนสูงขึ้นเล็กน้อย เพราะฐานประเมินปรับเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกันกับภาษีของผู้ขาย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี หากคุณใกล้จะตัดสินใจเซ็นสัญญากับอะไรสักอย่างใน ตลาดคอนโดพัทยา ควรจับตาวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้ให้ดี

กรณีคู่สมรสไทย และข้อแลกเปลี่ยนของมัน

เงื่อนไขสัญชาติทำให้เกิดคำถามที่ชัดเจนสำหรับผู้ซื้อจำนวนมากที่แต่งงานกับคนไทยในที่นี่ หากคู่สมรสไทยเป็นผู้ซื้อ มาตรการนี้จะใช้บังคับ เพราะผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย

ประเด็นนี้สำคัญสำหรับใครก็ตามที่กำลังดู บ้านมากกว่าคอนโด เพราะชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่สามารถถือครองที่ดินในชื่อตนเองได้ แต่ส่วนลด/การประหยัดไม่ควรเป็นตัวกำหนดโครงสร้างการถือครองเด็ดขาด เมื่อคู่สมรสไทยซื้อที่ดิน สำนักงานที่ดินมักกำหนดให้มีการยื่นคำรับรองร่วมกันว่าเงินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรส และการลงนามมีผลตามกฎหมายจริงต่อคู่สมรสชาวต่างชาติ การนำเงินไปใส่ชื่อคนไทยเพื่อให้ผู้อื่นถือครองทรัพย์สินแทนคุณคือการถือครองแบบนอมินี และการถือครองแบบนอมินีเป็นสิ่งผิดกฎหมายภายใต้กฎหมายไทย

ตัดสินใจโครงสร้างการถือครองจากข้อดีข้อเสียของมันเอง โดยทำร่วมกับทนายความที่ทำงานเพื่อคุณ ไม่ใช่เพื่อผู้ขาย เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษีหรือกฎหมาย และคุณควรยืนยันกรณีของคุณกับผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณวุฒิก่อนลงนาม

ใครจ่ายอะไร

กฎหมายไทยไม่ได้ระบุว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน ระบุเพียงว่าค่าธรรมเนียมนี้ต้องชำระ ส่วนที่เหลือทั้งหมดเป็นเรื่องของสัญญา

แนวทางเริ่มต้นที่พบได้บ่อยในตลาดรีเซลที่นี่คือแบ่งค่าธรรมเนียมการโอน 50/50 โดยให้ผู้ขายรับผิดชอบภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย เพราะภาษีเหล่านี้เป็นภาษีจากกำไรของผู้ขาย ส่วนโครงการจากผู้พัฒนากำหนดเงื่อนไขของตนเอง และแตกต่างกันมากจากโครงการหนึ่งไปอีกโครงการหนึ่ง

ไม่ว่าจะตกลงกันแบบไหน ให้เขียนสัดส่วนการแบ่งค่าใช้จ่ายให้ชัดเจนเป็นตัวเลขไว้ในสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่อาศัยคำรับปากปากเปล่าตอนพาชมห้อง/ทรัพย์ ข้อความคลุมเครือตอนจองมักกลายเป็นประเด็นโต้แย้งในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นวันที่คุณแทบไม่มีทางถอยได้

กำหนดตัวเลขให้ชัดเจน

ยกตัวอย่างคอนโดรีเซลที่คุณซื้อในชื่อตัวเองภายใต้โควต้าต่างชาติ ตกลงราคาที่ 4.5 ล้านบาท ประเมินราชการที่ 3.2 ล้านบาท และผู้ขายถือครองมา 6 ปี

ค่าธรรมเนียมโอนคิด 2% ของ 3.2 ล้านบาท เท่ากับ 64,000 บาท หากแบ่งกัน 50/50 ก็เป็นส่วนของคุณ 32,000 บาท เนื่องจากผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์รวมถึงภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะเป็นฝั่งผู้ขาย ดังนั้นส่วนของคุณจะอยู่ราว ๆ 32,000 บาท บวกกับค่าเอกสาร/ค่าดำเนินการโอนของนิติบุคคลอาคารชุดเอง

เปลี่ยนตัวแปรเพียงอย่างเดียว ตัวเลขก็ขยับได้ หากผู้ขายถือครองแค่ 3 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของ 4.5 ล้านบาท เท่ากับ 148,500 บาท และผู้ขายที่เจอตัวเลขนี้มักพยายามผลักภาระบางส่วนเข้ามาในการเจรจา

ตัวเลขเหล่านี้เป็นการปัดกลมเพื่อยกตัวอย่าง ไม่ใช่ใบเสนอราคา อัตราภาษีและข้อยกเว้นที่ใช้กับธุรกรรมเฉพาะควรยืนยันกับทนายความหรือที่ปรึกษาด้านภาษี

3 คำถามที่เราเจอบ่อยที่สุด

ผู้ซื้อต่างชาติใช้สิทธิลดค่าธรรมเนียมโอน 0.01% ได้ไหม?

ไม่ได้ เงื่อนไขที่ประกาศกำหนดให้มาตรการนี้ใช้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น ดังนั้นชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในชื่อตัวเองยังต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนมาตรฐาน 2% และบริษัทก็ไม่เข้าข่ายเช่นกัน มาตรการนี้มีผลตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 โดยกำหนดเพดาน 7 ล้านบาทสำหรับราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง

ค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาที่ฉันจ่าย หรือจากราคาประเมินของทางราชการ?

อิงจากราคาประเมินของทางราชการที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งโดยปกติจะต่ำกว่าราคาตลาด ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์จะคำนวณจากราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง คาดว่าจะมีการประกาศตารางราคาประเมินรอบใหม่ทุก 4 ปี ในวันที่ 1 ธันวาคม 2026 และมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2027

ค่าธรรมเนียมโอนที่พัทยา ใครเป็นคนจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

กฎหมายไทยไม่ได้กำหนดตายตัว เรื่องนี้ตัดสินกันในสัญญา โดยในตลาดรีเซล การแบ่งค่าธรรมเนียมโอน 50/50 มักเป็นจุดเริ่มต้นที่พบได้บ่อย โดยผู้ขายมักรับภาระภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ส่วนโครงการใหม่จะกำหนดเงื่อนไขของตัวเอง ควรระบุสัดส่วนการแบ่งค่าใช้จ่ายเป็นตัวเลขให้ชัดเจนในสัญญาก่อนชำระเงินจอง

ก่อนคุณวางงบประมาณ

ค่าใช้จ่ายวันโอนที่นี่ค่อนข้างคงที่และทราบล่วงหน้า จึงวางงบได้ง่ายเมื่อมีตัวเลขที่ถูกต้อง ปัญหาคือ “ตัวเลขพาดหัว” ที่ถูกพูดต่อ ๆ กันในปี 2026 เป็นของผู้ซื้อคนละกลุ่มกับคุณ และถ้าใช้งบตามตัวเลขนั้น อาจทำให้งบขาดในจังหวะที่ไม่ควรขาด

ก่อนจองอะไร ขอให้สอบถามราคาประเมินและระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองไว้ก่อน และขอให้ระบุสัดส่วนการแบ่งค่าธรรมเนียมเป็นลายลักษณ์อักษร หากคุณกำลังพิจารณายูนิตเฉพาะและต้องการให้คำนวณบิลที่สำนักงานที่ดินจากตัวเลขจริง ส่งรายละเอียดให้เรา แล้วเราจะช่วยไล่ตัวเลขให้กับคุณ