标题里的数字并不是你账单上的数字
如果你今年读过任何关于泰国房产成本的报道，你一定见过 0.01% 这个数字。泰国商业日报《Thansettakij》在 7 月 1 日再次报道了这一数字，当时《皇家公报》发布了延期通知：过户费降至 0.01%，抵押登记费降至 0.01%。听起来，在泰国办理房产登记几乎免费。
但对在芭堤雅的外国买家来说，并不是这样。该措施确实存在，有效期至 2027 年 6 月 30 日。它能为泰国买家节省一大笔钱，但公开条件将其限定为具有泰国国籍的自然人买家。若你用外国护照以个人名义购买公寓，你仍需支付标准的 2% 过户费。以评估价 400 万泰铢的单位计算，大约是 8 万泰铢，而不是几百泰铢。
下面说明土地厅在芭堤雅公寓交易中实际收取哪些费用、2027 年 1 月 1 日起哪些会变化，以及你该如何做预算。
0.01% 措施实际上怎么写
内阁今年批准了延期，《皇家公报》已发布。该措施于 2026 年 7 月 1 日生效，持续至 2027 年 6 月 30 日，延续了此前一项于 2026 年 6 月 30 日到期的类似措施。
土地厅的公开公告列明了条件：过户登记费从 2% 降至 0.01%，抵押登记费从 1% 降至 0.01%。以下四项必须同时满足：
- 该房产必须是住宅建筑、商业建筑、带有此类建筑的土地，或依法登记的公寓单位。纯土地不符合资格。
- 成交价、官方评估价以及抵押金额三者分别都不得超过 700 万泰铢。
- 买方必须是具有泰国国籍的自然人。泰文原文写作 “สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย”。公司同样不符合资格。
- 如涉及抵押，过户与抵押必须在同一天办理登记。
注意真正的障碍不在于哪里。700万泰铢的上限覆盖了芭提雅市场的大部分。根据泰国房地产信息中心（Real Estate Information Center）于2026年9月11日发布的泰文新闻稿，2026年上半年全国过户给外国买家的公寓平均成交价为430万泰铢。价格上限并不是把你排除在外的原因。你的国籍才是。
过户时收取的四项费用
先满足一个前提。外国人以自己名义购买，必须符合大楼的外籍配额（以总单位建筑面积计算，上限49%），并且土地局会要求提供购房款以外币汇入的证明。我们的外国人在芭提雅购房分步指南说明了这些核查在流程中处于哪个环节。过户当天本身就是一次预约，通常用银行本票结清。
过户费，2%
按官方评估价计算，而不是按你们议定的成交价。这项费用就是0.01%措施为泰国买家降低的那一项。
特定营业税（Specific Business Tax），3.3%，或印花税，0.5%
两者只适用其一。如果卖方持有该单位未满五年，则需缴纳3.3%的特定营业税，按评估价或成交价中较高者计征。若已满五年，或该单位为卖方主要住所且其姓名在户籍登记簿中登记超过一年，则改为适用0.5%的印花税。两者差距很大，这也是为什么应尽早询问卖方持有年限。
预扣税
对卖方征收的所得税，在柜台代扣代缴。若卖方为个人，土地局按评估价采用累进税率计算，并根据持有年限给予扣除；若卖方为公司，则按评估价或成交价中较高者的1%统一计征。
抵押登记费，1%
仅当该房产登记了贷款时才会涉及这一点，而对这里大多数外国买家来说通常并没有。
更全面的情况，包括每年的土地与建筑税以及交房后随之产生的各项费用，我们在这篇芭提雅房产税费指南中有详细说明。
政府评估价比你谈定的成交价更关键
过户费按财政部设定的政府评估价的一定比例计算，而不是按你谈判的价格计算。这个评估价通常低于市场价，因此在土地局办理时对你更有利。但这也意味着你无法仅根据挂牌价来估算成交交割成本。你需要该具体房源的评估价，而你的律师可以在你做出承诺前先行查询取得。
这也意味着打折并不会按同等比例降低过户费。价格降20万泰铢，过户费通常完全不变，因为政府评估价并没有变化。
2027年1月1日起将发生的变化
财政部的评估价按四年为一个周期调整。当前周期将于2026年12月31日结束，新的周期（覆盖2027至2030年）将接续生效。
据泰国商业日报《Bangkok Biznews》在2026年9月23日引用该部门署长的话称，新一轮评估价表预计将于2026年12月1日发布，并于2027年1月1日起生效，全国范围预计至少上调10%。官方目标是缩小与市场价的差距：目前约为30%至40%，将其压缩至不超过20%。
有两点需要注意。这个上调比例是在发布前给出的预测值，且是全国平均水平，因此不能据此推算任何芭提雅具体地址的情况。不过，调整本身并非传闻，它是既定的四年周期按计划到期后的更新。
在实际操作中，从 2027 年 1 月起，同一套公寓在同样价格下，很可能会承担略高的过户费，因为计费基数上调了。卖方税费以及年度土地与建筑物税也同样会受到影响。如果你正接近签下芭提雅公寓市场的某个项目，请务必把过户日期纳入考量。
泰籍配偶情形，以及其中的取舍
国籍条件会让许多与泰国籍人士结婚的买家产生一个显而易见的问题：如果由泰籍配偶作为买方，该措施是适用的，因为买方属于泰国自然人。
这点对考虑买房而不是买公寓的人尤其重要，因为外国人通常不能以自己名义拥有土地。但节省不应成为决定架构的驱动因素。泰籍配偶购买土地时，土地局通常会要求签署共同声明，确认资金属于配偶的个人财产；签署该文件会对外籍伴侣产生实质性后果。把钱放在泰国人名下、让他人为你持有资产属于代持（名义持有）安排，而在泰国法律下，代持是违法的。
请在独立评估其利弊的基础上决定持有结构，并聘请只代表你、而非代表卖方的律师。本文不构成任何税务或法律建议；在你签署任何文件前，应由合资格的专业人士结合你的个案加以确认。
费用由谁承担
泰国法律并未规定由谁支付过户费，只规定该费用应缴。其他一切由合同约定。
在这里的二手转售市场，常见的起点是过户费双方各承担 50%，而卖方承担特定营业税或印花税以及预扣税，因为这些属于针对其收益的税费。开发商会自行制定条款，不同项目之间差异很大。
无论如何，都要把分摊比例用明确数字写进预订协议和买卖协议里，而不是只在看房时口头保证。预订阶段措辞含糊，到了过户当天就会变成争议点，那时你几乎没有余地说走就走。
把它数字化
举个例子：你以自己的名义在外籍配额内买一套二手公寓，成交价450万泰铢，政府评估价320万泰铢，卖家已持有6年。
过户费按320万的2%计算，即64,000泰铢。若按50/50分摊，你需要承担32,000泰铢。因为卖家持有超过5年，适用0.5%的印花税而非特定商业税，且印花税与预扣税由卖方承担。因此你的份额大约是32,000泰铢，另加大楼自身收取的过户文件/手续费用。
只要改动一个变量，数字就会变化。假如卖家只持有3年，则需按450万泰铢缴纳3.3%的特定商业税，为148,500泰铢；面对这笔金额，卖家往往会在谈判中尝试把其中一部分转嫁出来。
以上为便于说明的概算数字，并非报价。某一具体交易适用的税率与豁免条件，应向律师或税务顾问确认。
我们最常被问的三个问题
外国买家能用0.01%的过户费优惠吗？
不能。已公布的条件将该措施限定为泰国国籍的自然人买家，因此外国个人以自己名义购买公寓仍需支付标准2%的过户费；公司也不适用。该措施实施期为2026年7月1日至2027年6月30日，并对成交价、评估价及按揭金额设定700万泰铢上限。
过户费是按我支付的成交价计算，还是按政府评估价计算？
按财政部（Treasury Department）设定的政府评估价计算，该评估价通常低于市场价。特种营业税和印花税则按“评估价或成交价中较高者”来计算。新的四年期评估价表预计将于 2026 年 12 月 1 日发布，并于 2027 年 1 月 1 日起生效。
芭提雅过户费由买家还是卖家支付？
泰国法律并未规定由谁承担，具体以合同约定为准。在二手转售市场，过户费 50/50 分摊常作为谈判起点；卖方通常承担特种营业税或印花税，以及预扣税。新楼盘项目会自行制定条款。务必在支付订房定金前，把分摊比例以明确数字写进协议。
预算前先了解
这里的交割费用相对稳定且可提前明确，因此只要拿到正确数据就很容易做预算。问题在于，2026 年流传的“表面数字”对应的是另一类买家；如果照此预算，关键时刻就会出现资金缺口。
在做任何预订前，请先索取评估价并确认卖方持有年限，并将费用分摊以书面形式确定。如果你正在比较某个具体房源，想基于真实数字估算可能的土地局账单，把详情发给我们，我们会和你逐项核算。
