延长至2027年7月24日
泰文
以及在2027年7月之前
本页面解释这些规定的内容。这不是法律意见，也无法告诉你在某一特定地块上可以建什么。 泰文文本是唯一的官方版本。针对具体建筑或地块，请向当地主管部门（芭堤雅市政厅，位于市区内）及房产律师核实。
有人能在我海景前面盖楼吗？
当人们看中一套能看海的公寓时，这是他们最常问的第一个问题之一，而且问得很合理。芭堤雅一直在建设；只有当十年后海景仍在时，为景观付费才值得。
简短回答：靠近海滩，法律限制严格；往内陆走，规定就少得多。在这些规定覆盖的区域内（包括芭堤雅的大部分地区，见下方地图），按离海岸线向内陆的距离，允许的最高建筑高度如下：
| 内陆距离 | 最高高度 |
|---|---|
| 0 至 20 米 | 除最高 4 米的小型公共设施及国家安全工程外，不得建造任何建筑 |
| 20 至 100 米 | 14 米，约四层 |
| 超过 100 米 | 本规定对高度不设上限（在大陆上，且坡度低于 20% 的斜坡） |
20 米从高潮线起算。100 米从平均海平面线起算，该线在海滩上略向海一侧，因此 14 米限高带在距离高潮线向内陆不到 100 米处结束。
有两项例外不取决于距离。在兰岛（Koh Larn）、沙岛（Koh Sak）和克洛克岛（Koh Khrok），凡允许建设的区域高度上限一律为 9 米，且沿岸 20 米的限制带同样适用。山坡地方面，坡度 20% 至 35% 的区域：大陆上只允许建造独栋住宅或单体建筑，最高 12 米；在岛上最高 9 米。坡度超过 35% 的区域则不得建设任何建筑。
这些规定来自泰国自然资源与环境部的一份公告，于2020年7月24日刊登在《皇家公报》上，并于2025年延长。官方文本为泰文，我们尚未找到英文译本。因此我们通读了全文及其官方地图，并在此解释：对于在芭堤雅购置房产的人来说，这些规定意味着什么。
所有规定详解
| 位置 | 规定内容 | 条款 |
|---|---|---|
| 自高潮线起20米范围内 | 禁止建造。唯一例外是小型公用设施或政府建筑（高度不超过4米、总面积不超过24平方米且单栋不超过6平方米）、由国家建设的防洪工程，以及警示塔。后两者需要省级环境委员会的意见。 | 6 (1) |
| 距海100米范围内 | 允许建筑高度不超过14米。地块至少75%必须保持为空地，且这部分空地中至少一半必须为绿地。 | 6 (2) |
| 兰岛、萨岛、克洛克岛 | 允许建筑高度不超过9米，且地块至少75%保持为空地，空地中至少一半为绿地。 | 6 (3) |
| 坡度20%至35% | 在大陆地区，仅允许独栋住宅或单一建筑，高度不超过12米。在岛屿上，高度不超过9米。地块面积为100平方哇（400平方米）或以上时，每栋建筑的占地面积最多90平方米，并且地块至少70%需保持为空地且可渗透。地块较小时，每栋最多70平方米，且至少50%需保留为空地。 | 6 (4) |
| 坡度超过35% | 禁止建造。 | 6 (5) |
| 距河流、运河或公共水体6米范围内 | 自自然河岸起算，禁止建造；但经省级委员会审查后，用于水上运输或公用设施的公共工程除外。 | 6 (6) |
高度测量方式：从地面量起；若地块已填高至与道路齐平或高于道路，则从道路标高量起，至建筑物最高点。在斜坡地上，从建筑物最低点量起。对于人字顶或四坡顶屋顶，量至最高楼层的墙顶，而不是量到屋脊（条款7）。“平方哇”是泰国土地面积单位，1平方哇等于4平方米。
第三个距离：50 米（与高度无关）
本公告还采用从高潮线起测量的 50 米距离。它不会改变高度限制，而是决定酒店、公寓楼或共管公寓项目在推进前必须提交哪一种环境研究：
- 距离高潮线 50 米以内： 需要完整的环境影响评估（EIA）。正文未规定最小规模（第 11 条第 (2) 款）。
- 距离高潮线超过 50 米： 30 至 79 间客房，或建筑面积 1,500 平方米至不足 4,000 平方米的项目，需要提交较简化的初步评估（IEE）（第 11 条第 (1) 款）。更大型的项目未在本款中列出；此外，本文未涵盖的国家级 EIA 规定同样适用。
获批的研究属于对本公告其他规定的额外要求，并不取代它们（第 11 条）。例如，距离高潮线 30 米的共管公寓需要完整的 EIA，同时高度仍不得超过 14 米。
规则适用范围
本公告适用于其附图所示的区域。我们在最新底图上重绘了该地图。范围覆盖芭堤雅：从纳库勒（Naklua）以北、过旺阿玛（Wongamat），一直到中天海滩（Jomtien Beach）以南，并包含 Na Jomtien 的北端。向内陆则覆盖东芭堤雅与农普（Nong Prue），并延伸至农普拉莱（Nong Pla Lai）和蓬（Pong）的部分区域，环绕玛布拉昌湖（Mabprachan Lake）一带。此外还包括兰岛（Koh Larn）、萨岛（Koh Sak）和克罗岛（Koh Khrok）三座岛屿。
Na Jomtien、Bang Saray 以及 Sattahip 海岸的其余部分不在此地图范围内，尽管该公告标题提到了 Sattahip 区。这并不意味着那里就可以随意开发。分区规划与建筑管制规定在任何地方都适用；只是这些特定的海岸线限制不适用。
这对海景意味着什么
- 如果建筑位于距海 100 米以内， 那么建筑与海水之间的土地也属于该限制带范围。在这些规定生效期间，该区域内不得新建高度超过 14 米的建筑，且距离海岸线前 20 米范围内除小型公共设施外不得建设任何建筑。即使是 14 米高的建筑，也仍可能遮挡低楼层的视野。
- 如果建筑距离海岸更远， 该限制带只覆盖最靠近海滩的一条带状区域。若你的建筑与该带状区域之间的土地位于大陆且坡度低于 20%，则在本公告之下没有高度上限。该区域具体能建什么，取决于分区规划与建筑管制规定。
- 已建成的建筑可以保留（第 18 条），但不得改建或变更为规则禁止的建筑类型。这些规定适用于新建、改建以及用途变更。在 2020 年 7 月 25 日之前已取得许可的建筑，可以按旧规完成施工；但若之后申请对该许可进行任何变更，则需遵循 2020 年规则（第 19 条）。
- 海滩附近有些建筑高于 14 米。 我们尚未找到能解释这些情况的官方说明。只有查看该建筑的许可档案，才能确认当时适用的是哪一套规定。
- 在山坡地上，坡度和到海边的距离同样重要。在帕塔纳克山（Pratumnak Hill）的山坡以及兰岛（Koh Larn），12 米与 9 米的高度上限，以及对超过 35% 坡度的禁建规定，都会决定一块地能开发到什么程度。
如果你在比较海滩沿线的公寓，比如在 中天（Jomtien） 或 帕塔纳克（Pratumnak），一个关键问题其实很简单：该单位与海之间的土地，是否落在 100 米控制带内？
这些规定有效期至 2027 年 7 月
2020 年的通告原本有效期为五年，至 2025 年 7 月 24 日止。2025 年 4 月，部委将其自 2025 年 7 月 25 日起延长两年，因此目前有效期至 2027 年 7 月 24 日（皇家公报，2025 年 4 月 28 日）。延长的理由只有一个：这些保护措施仍需要继续实施一段时间。
2027 年 7 月之后会怎样尚未公布。部委可以再次延长该文本，或以新文本替代。就普吉岛而言，与之相对应的通告修订草案曾于 2026 年 6 月和 8 月发布在自然资源与环境政策与规划办公室（ONEP）网站上征求公众意见。截至 2026 年 10 月 8 日，该网站上仍未列出任何针对芭提雅的草案。我们会持续查看该页面，一旦出现草案就会更新本页内容。
核心限制并非新规。2010 年版本就已经禁止在距海 20 米范围内建设，并将距海 100 米范围内的建筑高度上限设为 14 米。2020 年文本收紧了山坡地规则：将禁建坡度从超过 50% 改为超过 35% 即禁止施工。
规定还禁止的其他事项
同一份通告也规定了你周边不能建什么——当你购买的是独栋房屋而不是公寓时，这一点尤其重要。
- 素坤逸路以西不得设立工厂。素坤逸路以东，仅允许通告附件中列明的工厂类型，并且必须配备污染控制设备。
- 不得设立商业化畜牧场，但以下小型项目除外：面积不超过 200 m²，且距离海岸至少 1 公里、距离公共水源与饮用水井至少 30 米，并配备废弃物处理。
- 不得新建火葬场，但在同一地点替换现有火葬场的情况除外。
- 不得采矿，也不得进行商业性挖掘砂、土或砾石。
分区规划是独立的一层
这些海岸规则叠加在分区规划之上；分区规划决定一块地可以建什么类型的建筑。暹罗建筑师协会将芭堤雅 2015 年的城市规划列为已取消。自 2019 年 12 月起，春武里府的土地用途遵循东部经济走廊（EEC）的土地使用规划。根据 EEC 政策委员会公告（皇家公报，2019 年 12 月 9 日），并由暹罗建筑师协会整理概述，该规划在新的城市规划制定完成之前，作为本府的城市规划使用。
LandsMaps（国土厅提供的免费在线地图）可显示已登记地块的官方评估价值，并可显示分区图层。在依赖该图层之前，请先向市政部门确认该图层反映的是哪一版规划。
如何核查具体建筑或地块
- 索要许可证。对于现有建筑，向卖方或法人管理方索取建筑许可证副本。对于新项目，向开发商索取建筑许可证及环境影响评估（EIA）批准文件。ONEP 会在其网站上公布 EIA 报告的审核状态。
- 查看你眼前的地块情况。在 LandsMaps 上，找到你所在单元与海之间的那块地。其分区颜色、坡度以及距离海滩的远近，可以初步判断在那里新建建筑可能适用哪些规则。最终只有主管部门才能确认。
- 咨询当地主管机关。芭堤雅市政厅的建筑管制办公室可告知市区内地块允许的建设规则。市区外（例如 Nong Pla Lai 或 Pong），请咨询当地市政机构。
- 签字前先让律师审查。 房地产律师可以核查产权、许可及适用规则。其余流程我们在外国人在芭提雅购房的分步指南中有详细说明。
海景是一回事，街上积水又是另一回事：我们的芭提雅洪水地图记录了过去三个雨季中报告或测量到的积水/洪涝位置。
本页面能告诉你什么与不能告诉你什么
- 它用通俗英语解释该公告。 《皇家公报》中的泰文文本是唯一的官方版本，且包含比我们在此展示更详细的信息。
- 地图边界为近似值。 它根据1:50,000地图重新绘制，我们估计其与官方边界线的误差约在50到150米之间。
- 它并未涵盖所有规则。 分区规定、建筑管制、消防安全以及国家EIA（环境影响评估）规则同样适用，无论在图示区域内还是区域外。
- 它无法告诉你某一具体地块获准进行过什么，也无法判断某栋建筑是否符合相关规定。
- 规则可能会变更。 现行文本有效期至2027年7月24日。
- 这不是法律建议。 针对具体房产的决策，请咨询房地产律师。
如何使用本页面
我可以重复使用这张地图或表格吗？ 可以。规则部分请注明泰国自然资源与环境部为来源，底图请注明OpenStreetMap贡献者，并链接到本页面以引用译文与重绘地图。
这里有内容不正确或已过时。 请通过我们的联系页面告知，并在方便时附上官方文本链接；我们会进行核查。
来源
- 泰国自然资源与环境部关于春武里府邦拉蒙县与沙塔希普县环境保护区域及措施的公告，2020年（ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในบริเวณพื้นที่อำเภอบางละมุง และอำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี พ.ศ. 2563）。《皇家公报》第137卷，第170 Ng特刊，2020年7月24日，附公告地图。泰文原文（PDF，ONEP）。
- 将上述公告延长两年的公告，2025年。《皇家公报》第142卷，第177 Ng特刊，第35页，2025年4月28日。泰文原文（PDF，ONEP）。
- 2010年版本的公告，由暹罗建筑师协会整理摘要：asa.or.th（泰文）。
- 暹罗建筑师协会提供的现行与已取消的综合城市规划清单：asa.or.th（泰文），用于查询芭堤雅2015年城市规划的状态。
- EEC土地利用规划：EEC政策委员会公告，《皇家公报》2019年12月9日刊登；由暹罗建筑师协会整理摘要：asa.or.th（泰文）。
- ONEP 公布的草案清单（开放公众意见征询）：onep.go.th（泰文），核对日期：2026 年 10 月 8 日。
- LandsMaps，土地厅：landsmaps.dol.go.th。
所有日期均已从泰国佛历换算：2563 为 2020 年，2568 为 2025 年，2570 为 2027 年。
如果你在查看某一栋特定楼盘
如果你已经锁定某个房源单元，联系我们。我们会帮你查看它与海之间有哪些遮挡、这些规定中哪些部分对它可能有影响；也会坦诚告诉你何时答案是“目前没人能确定”；并为你指引可以出具确认意见的相关部门或律师。
