“提名公司”这一捷径正在被积极废除
多年来，一些外国买家利用一家名义上由泰国股东持有的泰国有限公司，来持有土地及其上的房屋。除非这些泰国股东拥有真正的股权，否则这种做法实际上始终是不合法的。但过去执法力度参差不齐，因此许多买家将其视为一种可行的捷径。
这一情况在2026年发生了变化。如果您计划在芭堤雅购房，在考虑任何涉及泰国公司的交易结构之前，最好先准确了解当前的具体情况。
2026年究竟会发生什么
泰国商业发展局颁布了第2/2568号命令，该命令将于2026年1月1日起生效，要求在外资持股比例低于50%或有具备签字权的外籍董事的公司中，泰国股东在公司注册时提交近三个月的银行对账单。 此举旨在核实股本确实来源于泰国股东的自有资金，而非其背后的外国方。另一项相关命令第1/2569号现要求公司证明其未采用名义人安排。 包括 One Asia Lawyers 在内的多份法律咨询报告均一致提及这些命令编号及相关要求，而关于此次整治行动的媒体报道也独立证实，自 2026 年 1 月 1 日起，被列为“高风险”的企业在注册前必须提交额外的财务文件。 在根据具体情况采取行动之前，仍建议您向持牌泰国律师确认当前的具体措辞。
在执法方面，《曼谷邮报》报道称，已有超过17,500起案件被移交至土地局进行产权审查；自2025年10月起，一套基于人工智能的筛查系统已投入运行；此外，在芭堤雅所在的春武里府开展了一次联合行动，导致41处地点被搜查并有人被捕。 2026年3月，由曼谷发展局（DBD）、旅游主管部门和春武里府商务办公室共同参与的芭堤雅多部门联合行动，锁定了该府内146家需进一步调查的外国实体。 其中一宗案件涉及一名泰国公民在100多家公司持有股份，总投资额至少达3亿泰铢，这正是新核查规则旨在打击的典型“代名义人”模式。 据报道，在全国范围内，这一加强审查的举措促使2026年第一季度高风险新公司注册量较上年同期下降了约60%。
《土地法》第94条规定了经确认的提名安排所产生的法律后果：即下达处置令，给予土地所有者180天至1年的期限出售该房产，所得款项归卖方所有。这并非拟议的处罚措施，而是现行法律规定的后果，目前其执行比以往更为一致。
为什么这条捷径实际上从来都不安全
这里有必要明确一点：只要泰国股东是“真实”的——也就是说，他们确实按照法律要求对公司进行投资并持有股份——那么泰国公司持有土地一直都是合法的。 变化之处不在于基本规则本身，而在于监管力度的加强，以及各部门之间数据共享的普及——这使得过去那些曾能“隐匿于监管盲区”的安排，如今更难被掩盖。
如果您目前所在公司的架构经不起对实际出资方进行真正审查的考验，那么现在就应该与持牌的泰国律师进行沟通，而不是拖延不决。 Siamglow 与芭堤雅一家颇具声望的律师事务所保持着密切合作，无论您是首次购房，还是审查已持有的房产，我们都乐意为您解答疑问，并帮助您明确哪些规定真正适用于您的具体情况。
如果您打算购买现房而非新建房屋，这意味着什么
到目前为止，上述内容大部分无论您是购买待建地块还是现房，都适用。但购买现房的买家还有一项额外事项需要确认：当前业主以何种名义持有该土地。
如果您看中的房产目前由一家泰国公司持有，请直接询问该公司是否能通过现行的核查。 根据《土地法》第94条颁布的处置令是针对土地本身而非仅针对当前所有者，因此若购入的房产结构已受到审查或可能引发审查，您可能会因此卷入他人面临的合规问题。 这正是律师在您支付定金前应当核查的事项，绝不能仅凭卖方的口头承诺就贸然决定。
真正行之有效的途径：注册租赁权
对于大多数希望购买独栋住宅而非公寓的外国买家而言，在土地上办理注册租赁权是简单直接且合法的途径。 您可以租赁该土地最长30年（这是《民商法典》第540条规定的最长年限），并且只要您是申请建筑许可的人，房屋本身（即实体建筑）即以您本人名义所有。
根据《民商法典》第538条规定，任何租期超过三年的租赁合同都必须在土地局进行登记；否则，无论合同中如何约定，该合同仅在三年内具有法律效力。因此，登记并非可有可无的手续，而是确保租赁合同长期具有可执行性的关键。 登记费用为整个租赁期限内租金总额的1.1%：其中1%为登记费，0.1%为印花税。租赁信息将直接注记在土地产权证的背面。
请谨慎对待续租承诺。有些合同宣传可连续续租30年，有时以“30+30+30”的形式进行营销。2025年， 泰国最高法院裁定，此类预先约定的续租条款无效：超过最初30年的租赁期，必须在续租时签订一份真正的新协议，而非预先锁定的权利（请向持牌泰国律师确认该判例的案号及其对您具体合同的适用性，因为判例法的解释可能会随时间演变）。 在依据“90年租约”的房源信息之前，请咨询律师，明确了解该表述究竟能提供何种保障。
解读产权证：迦楼罗色彩系统
在决定购买任何土地之前——无论是通过租赁还是其他方式——请先确认该土地实际持有的产权证类型。泰国的土地文件上印有不同颜色的迦楼罗徽章，徽章的颜色反映了该产权的实际效力。
- 红迦楼罗——查诺特（诺索尔4乔尔）：经测绘的完整永久产权。这是唯一一种能赋予完全且明确所有权的产权类型，也是您在租赁任何房屋时，希望该房屋所占土地具备的产权类型。
- “绿迦楼罗”——诺索3戈尔（Nor Sor 3 Gor）：经确认的占有权，附有经认证的测绘图，但并非完全产权。此类产权较为常见且通常可靠，但比查诺特（Chanote）等级稍低。
- 黑迦楼罗——诺索3号/诺索3号科尔：拥有土地使用权，但未经过精确测绘划定边界。此类土地更容易发生边界纠纷。
- 《蓝迦楼罗——索科尔1号》：一份旧的占用主张文件。该文件完全不能赋予所有权，仅凭此文件所依据的土地，其法律依据远弱于上述任何一种情况。
如果房源信息或卖家无法明确告知您上述哪种情况适用，或者对此含糊其辞，请将此视为在继续推进交易之前（而非之后）咨询律师的理由。
一条切实可行的前进之路
- 除非你真正准备好引入持有实际股份的泰国股东，并能提供真实文件加以验证，否则应排除任何以泰国公司为依托的架构。
- 购买房屋时，应选择土地持有权已登记且拥有《查诺特》（红迦楼罗）产权证书的租赁房产，且租赁合同须在土地局正式登记，而非仅通过私下签署。
- 鉴于最高法院2025年关于预先约定续租的裁决，在签署任何租赁合同前，请务必请独立律师审查合同中的具体续租条款。
- 直接询问该土地的产权类型，不要将模棱两可或令人安心的回答视为确认。
- 如果您目前是通过较早的公司架构持有土地的，请立即进行审查，不要坐等执法行动是否会波及到您。
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常见问题解答
现在修改现有的名义公司结构是否为时已晚？
不一定，但现在就需要予以关注，而不是拖到以后。具体方案取决于该结构最初的设立方式以及现有文件的情况，因此这并非您能自行评估的事项。Siamglow 与一家在芭堤雅颇具声誉的律师事务所保持着密切合作，可协助解答初步疑问，并为您指明正确方向。
已登记的租赁权真的有保障吗？
租赁合同一旦在土地部门完成登记，在其有效期内即被视为一项受法律认可的权利。根据2025年最高法院的一项裁决，若需将租赁期限延长至30年以上，必须在当时签订新的协议，而非依据预先约定的权利。请与律师一起审查您具体合同中的续租条款。
我能不能只买房子，而不必担心房子下面的土地？
不。在泰国，土地和建筑物在法律上是分开的。如果购买房屋时未就其下方的土地作出明确的法律安排，您对该土地的权益将处于不明状态。在支付任何款项之前，请务必确认土地和房屋两部分的法律归属。
本文仅提供一般性信息，不构成法律建议。在泰国，若土地及公司架构设立不当，将产生切实的法律和财务后果。在签署任何文件或调整现有安排之前，请务必就您的具体情况咨询持有执照的泰国律师。
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